116,900,000원
인천지방법원 2025타경34452. 부천시 원미구 역곡동 삼성팰리스 4층 402호, 전용 35.93㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 4층에 위치합니다. 사용승인일은 2015.04.08, 삼성팰리스 전체 규모는 8세대입니다.
감정가는 167,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,900,000원입니다. 소유자 장형민은 2021.02.17 매매대금 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 160,000,000원을 청구해 진행한 강제경매입니다. 외형상 최저가가 감정가보다 50,100,000원 낮지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차권 확약과 말소기준 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-7 삼성팰리스 4층 402호 [도로명] 경기도 부천시 원미구 부일로 674 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 35.93㎡ · 5층 중 4층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 2015.04.08 |
| 소유자 | 장형민 (2021.02.17 매매대금 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 확약과 말소기준을 함께 확인해야 한다
현재 가장 중요한 권리는 2024.03.29 등기된 강민희의 주택임차권입니다. 임차보증금은 160,000,000원, 임대차계약일은 2021.12.16, 확정일자는 2021.12.20, 전입 및 점유개시는 2022.02.22입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인 인수권리로 표시됐지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다.
* 실질 인수 0원은 강민희 임차권에 관한 말소동의 확약이 유효하게 이행되고 임차권등기가 실제 말소되는 경우를 전제로 합니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차권자 2명
| 임차권자 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재환 | 4층 402호 35.93㎡ | 165,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 2021.05.26 임차권등기 후 2022.02.23 해제·말소 |
| 강민희 | 건물의 전부 | 160,000,000원 | 판정 확인 | 미상 | 아님 | 명세서상 인수권리 · 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
임재환의 임차권등기에는 임대차계약일 2019.03.30, 확정일자 2019.04.09, 주민등록 및 점유개시일 2019.04.29, 보증금 165,000,000원이 기재돼 있습니다. 해당 임차권등기는 2022.02.23 해제돼 말소됐습니다. 강민희의 임차권은 현재 경매에서 직접 문제 되는 권리이며, 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자로 표시됩니다. 보증기관 명의의 임차인 중복신고는 없어 실제 임차권자는 임재환·강민희 2명입니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 시점이 오래됐다
삼성팰리스 전용 35.93㎡ 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023.09의 178,000,000원이고, 다른 거래는 2022.06의 167,500,000원입니다. 전체 평균은 172,750,000원, 최근 12개월 평균으로 집계된 값은 178,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 35.93㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2022.06 | 35.93㎡ | 2 | 167,500,000원 |
| 전체 평균 | 35.93㎡ | 2건 | 172,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.93㎡ | 1건 | 178,000,000원 |
확약 이행을 전제로 한 실질취득 116,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 178,000,000원의 65.7%입니다. 금액 차이는 61,100,000원입니다. 전체 평균 172,750,000원과 비교해도 최저가는 67.7% 수준입니다. 거래 추세는 이전 거래 대비 +6.3%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 114,463,400원 | 5,536,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 280,000,000원 | 114,463,400원 | 165,536,600원 |
집행비용은 매각가의 2.1% 수준으로 추정된 2,436,600원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 확약 이행을 전제로 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 165,536,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 200,042,940원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 224,150,058원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성심교정 남동측 인근이며, 주변은 주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지의 가로장방형이며 북측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·상대보호구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함되며 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,973,000원이며 토지면적은 185.6㎡, 지목은 대입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 도시형생활주택이며 실거래 표본은 2건입니다. 대단지 공동주택보다 거래 비교표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 강민희 임차권에 대한 대항력 포기, 배당 후 잔액 포기, 임차권등기 말소동의의 범위와 이행조건을 확인하세요.
- 임차권 말소 시점. 낙찰 및 배당 이후 말소가 자동으로 진행되는지, 별도 서류나 협조조건이 있는지 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2015.07.06 근저당이 2019.04.29 말소된 기록과 현재 배당안이 충돌하므로 실제 기준권리를 원본에서 확정하세요.
- 임재환 과거 점유. 임차권등기는 말소됐지만 과거 점유자 임재환의 현재 점유 여부와 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 존속·말소 여부와 임대의무 관련 제한을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당과 잔여 채권 변동을 점검하세요.
- 시세 재조사. 최신 실거래가 2023.09에 머물러 있으므로 현재 매물, 인근 유사 다세대, 임대수익 및 수리비를 별도로 비교하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 현 점유자의 인도 조건을 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리는 서류 확인형
이 물건은 확약이 계획대로 이행된다는 전제 아래 실질취득 116,900,000원, 매수인 인수 0원*으로 정리됩니다. 최근 실거래 표본 178,000,000원과 비교하면 65.7%여서 가격 차이도 큽니다. 거래 추세 역시 +6.3%로 집계돼 하락장 보정에 따른 감점 요인은 없습니다.
그러나 가격이 싸 보인다는 사실과 권리가 확정됐다는 것은 별개입니다. 매각물건명세서에 160,000,000원 임차권 인수가 명시돼 있고 이를 말소동의 확약서로 해소하는 구조이므로, 확약의 유효성과 이행 절차가 사실상 투자 결과를 결정합니다. 더구나 2019년 말소된 신한은행 근저당이 말소기준과 예상배당에 반영된 불일치도 남아 있습니다.
가격은 검토 대상, 권리는 원본 확인 전 보류. 확약서·말소기준·민간임대주택등기까지 모두 확인돼야 비로소 현재 최저가의 할인 폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
