인천지방법원 2025타경34505. 부천시 오정구 고강동 대성리치빌 비동 303호, 전용 47.29㎡ 다세대주택입니다. 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,470,000원입니다. 가격만 보면 크게 내려왔지만, 이 사건은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 등기부 을구 9번에 임차인 강소영의 주택임차권이 있고 보증금이 195,000,000원으로 최저가보다 큽니다.
강소영은 2022.02.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.12입니다. 대항력과 우선변제권이 확인되며 배당요구도 이루어졌습니다. 원칙적인 배당계산에서는 현재 회차 매각대금으로 보증금 전액을 회수할 수 없어 97,720,460원의 부족분이 매수인 인수로 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 강소영 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34505 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 304-1 대성리치빌 비동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 원종로 112 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 3층 303호 |
| 소유자 | 김동철 · 2022.06.16 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석에서 실제로 봐야 할 사람은 임차인 강소영 1명입니다. 강소영은 실제 임차인으로 확인되며 보증기관 승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 전입·점유 2022.02.28, 확정일자 2022.01.12이고 임차보증금은 195,000,000원입니다. 등기부 주택임차권은 2024.03.08 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강소영 | 건물의 전부 | 195,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.01.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 비교 — 확약을 반영해야 99,470,000원이 의미가 있다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 부족 보증금 인수액이 커져, 단순히 “낙찰가가 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 실제로 회차별 계산에서도 매각가가 내려갈수록 매수인 인수 계산액이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 99,470,000원 | 97,720,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 69,629,000원 | 127,024,322원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,740,300원 | 147,537,025원 | 0원 |
따라서 이 물건의 가격 판단은 말소동의 확약서를 반영한 실질취득가로 해야 합니다. 현재 회차에서는 실질 인수 0원이므로 실질취득은 99,470,000원입니다. 동일 면적 실거래 3건 평균은 176,666,666원이고, 최저가 대비 비율은 56.3%입니다. 최신 실거래는 2022.06의 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 47.29㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.10 | 47.29㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 47.29㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 평균 | 47.29㎡ | 3건 | 176,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 강소영 보증금 | 195,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 강소영 보증금 부족분은 97,720,460원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 303호이며 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 샷시이중창입니다.
- 입지. 부강아파트 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 대체로 세장형 토지로 북측 중로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 311.0㎡, 공시지가 2,000,000원/㎡, 지목은 대이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대성리치빌B동은 12세대이고 사용승인일은 2002.03.22입니다. 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 가장 먼저 확인할 서류입니다. 확약의 대상이 을구 9번 강소영 주택임차권인지, 매각 후 실제 말소에 필요한 조건이 무엇인지 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 확약 밖 권리 구분. 본 건에서 확인된 실제 임차인은 강소영 1명입니다. 확약의 효력이 이 임차권에 적용되는지를 확인한 뒤에만 실질 인수 0원 판단을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 부족분. 확약을 제외한 현재 회차 룰상 인수액은 97,720,460원입니다. 최저가 99,470,000원만 보고 권리부담을 무시하면 안 됩니다.
- 현재 시세 재확인. 실거래 표본은 2021.09, 2021.10, 2022.06 거래입니다. 매각기일 2026.08.26 기준 시장가격은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로 실제 적용 여부와 관련 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 최종 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약의 효력
감정가 203,000,000원이 2회 유찰되어 최저가가 99,470,000원까지 내려온 물건입니다. 실거래 평균 176,666,666원과 비교하면 가격 수치 자체는 분명 매력적입니다. 하지만 강소영의 임차보증금이 195,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 확인되기 때문에, 통상적인 선순위 임차권 사건이라면 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
이 사건을 바꾸는 한 줄은 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”입니다. 이 확약을 반영하면 현재 회차의 룰상 인수액 97,720,460원은 실질 0원이 되고, 실질취득은 99,470,000원으로 정리됩니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이지만, 확약서 원문 확인이 입찰의 전제입니다. 확약이 확인되면 권리부담이 크게 정리되고, 확인되지 않으면 전혀 다른 물건이 됩니다.
