수원지방법원 2024타경38108. 양평군 강하면 항금리 577-20의 토지와 단독주택을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2001.03.28. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 단독주택이며, 2층에는 2008.10.06. 증축된 목구조 목조지붕 40.44㎡가 있습니다. 지하는 주차장으로 이용 중이고, 토지는 727㎡입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물과 지상의 수목 등 조경시설도 일식으로 평가·매각됩니다.
가격만 보면 감정가 554,261,200원에서 3회 유찰돼 190,112,000원까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세를 기준으로 한 가격 판단이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 실제 시장가격 대비 매입 메리트는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경38108 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 항금리 577-20 · 경기도 양평군 강하면 미산길 72 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 지하주차장 |
| 토지 | 727㎡ · 지목 대 · 계획관리지역·보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 1층 방2·거실·주방·식당·욕실2·드레스룸·다용도실·창고·현관·계단 / 2층 방2·가족실·욕실·계단 / 2층 증축 다용도실 / 지1 주차장 |
| 소유자 | 김경화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 554,261,200원 / 190,112,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 웰컴저축은행 주식회사 / 56,298,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목 등 조경시설 일식 평가 및 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2017.01.11. 국민은행 근저당권 168,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2018.06.12. 웰컴저축은행 근저당권 84,000,000원과 2024.08.30., 2026.02.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.11.08. 하나은행 근저당권 600,000,000원은 2019.05.14. 이미 말소됐습니다.
임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유관계를 단정할 수 없습니다. 따라서 “임차인 0명이라 명도까지 확정적으로 단순하다”고 보기는 어렵고, 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 있을 경우 대항력을 임의로 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 회차의 최저매각가는 190,112,000원으로 감정가 554,261,200원의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오상 최저가는 133,078,399원, 다시 유찰되면 93,154,879원으로 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 190,112,000원 | 65,349,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 133,078,399원 | 121,584,699원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 93,154,879원 | 160,921,909원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매수인의 인수금은 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당은 커집니다. 현재 회차에서도 전체 채권 252,000,000원 가운데 배당액은 186,650,432원이고, 65,349,568원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,461,568원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 84,000,000원 | 18,650,432원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 국민은행 근저당은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 웰컴저축은행은 18,650,432원만 배당되어 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 강하면 항금리 ‘항금마을’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택단지와 단독주택·주거나지·농경지·임야가 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 지방도와의 거리·계통 등 차량 이용은 대체로 보통, 버스정류장 거리와 노선 등 대중교통여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 727㎡, 지목 대, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 199,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역에 걸쳐 있으며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건물. 2001.03.28. 사용승인된 철근콘크리트조 2층 단독주택이며, 2008.10.06. 2층 목구조 40.44㎡가 증축됐습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물을 일괄매각하며 제시외 건물과 수목 등 조경시설도 일식으로 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 지상의 수목 등 조경시설까지 포함되는 사건이므로 감정평가서상 평가범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·보전관리지역 외에도 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 토지이용 제한이 있습니다.
- 유찰률에만 의존하지 않기. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 133,078,399원, 5회 유찰 시 93,154,879원으로 내려가지만 가격만 낮아질 뿐 해당 금액의 시세 적정성은 별도 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저가매수”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.11. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 웰컴저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원이므로 낙찰가 외에 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰돼 190,112,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만 이 물건은 727㎡ 토지와 단독주택·지하주차장을 함께 매각하는 개별성이 큰 부동산이고, 임대관계도 미상입니다. 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 점유상태, 일괄매각 범위, 토지 규제와 현장가치를 확인해 190,112,000원이 시장에서 타당한 가격인지 검증하는 데 있습니다.
