인천지방법원 2025타경34687. 부천시 원미구 상동 다원파크빌 4층 403호, 전용 47.29㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 단순히 “2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다”는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 을구 5번에는 임차인 김부선의 주택임차권이 보증금 210,000,000원으로 등기되어 있고, 주민등록일자는 2021.09.03, 점유개시는 2021.09.02, 확정일자는 2021.08.18입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.10.16 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그대로라면 현재 회차 배당 후 보증금 미회수액 105,958,620원이 매수인 인수로 남고, 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 210,000,000원 규모에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 확약이 없다면 “최저가 106,330,000원이라 싸다”는 해석은 틀립니다.
* 확약을 반영하지 않는 배당 모형상 김부선 임차권의 미배당 인수액은 105,958,620원입니다. 확약은 이 임차권에 대해서만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 235-24 다원파크빌 4층 403호 · 장말로188번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.29㎡ · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 성숙경 · 2021.09.18 상속, 2022.02.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
과거 우리은행 계열 근저당과 농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 김부선 임차권과 2025.10.16 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 김부선의 주민등록·점유 및 확정일자는 경매개시보다 앞서고, 2023.09.14 임차권등기까지 마쳤으므로 원칙적인 권리 상태는 매수인 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 임차권을 대상으로 한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수를 0원으로 조정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김부선 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.03 | 2021.08.18 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김부선은 보증기관의 중복신고가 아니라 데이터상 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 했고, 확정일자와 선행 주민등록을 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 모형에서는 집행비용 2,288,620원을 제외한 104,041,380원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 105,958,620원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 68.6%, 그러나 시장은 -26.2% 하락
다원파크빌(가) 전용 47.29㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.07, 3층, 155,000,000원이고, 이전 거래는 2021.09, 4층, 210,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 최신 거래와 같은 155,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -26.2%의 하락 추세로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 47.29㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 47.29㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.29㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
전체 2건 평균은 182,500,000원이지만, 이 평균에는 2021.09의 210,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 하락장 보정 규칙에 따라 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래·최근 12개월 평균 155,000,000원과 추세 -26.2%를 우선해야 합니다. 말소동의 확약을 반영한 실질취득 106,330,000원은 최근 12개월 시세의 68.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 · 확약 반영 전 배당모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,288,620원 |
| 1. 임차인 김부선 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형 자체는 김부선의 미배당 보증금 105,958,620원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 정확도 규칙에 반영하면, 김부선 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 배당 모형에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총 부담은 내려가지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 106,330,000원 | 105,958,620원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 74,431,000원 | 137,308,758원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 52,101,700원 | 159,236,131원 | 확약 없이는 저가 낙찰 효과 제한 |
이 표가 대항력 인수형의 본질을 보여 줍니다. 확약이 없다면 매각가가 106,330,000원 → 74,431,000원 → 52,101,700원으로 내려가도, 룰상 인수액은 105,958,620원 → 137,308,758원 → 159,236,131원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가만 낮아지는 것이지 총 실질부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 가격 메리트가 실제로 살아나는 이유는 유찰 횟수 자체가 아니라 말소동의 확약입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여자고등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 소로의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다.
- 토지거래. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정 이용상태는 다세대주택이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다원파크빌(가)은 12세대, 준공일은 2002.03.08입니다. 전용 47.29㎡ 확인 실거래는 2021.09와 2025.07의 2건이며 가격 추세는 -26.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질취득 106,330,000원 판단은 김부선 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 적용 대상과 말소 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권을 최저가와 분리해서 보기. 확약이 반영되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 105,958,620원입니다. 최저가만 보고 106,330,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 182,500,000원보다 최신·최근 12개월 거래 155,000,000원을 우선하고, -26.2% 하락 추세를 응찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 감정가 217,000,000원이나 과거 210,000,000원 거래보다 최신 155,000,000원 거래의 현실성을 우선 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 추정 배당에서는 임차인에게 104,041,380원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 0원이 배당됩니다. 실제 배당에서 당해세 등 선순위 항목이 있는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 건물 전부를 대상으로 합니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
겉으로 보면 감정가 217,000,000원짜리 다세대주택이 2회 유찰돼 106,330,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차권이 앞서는 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 인수액이 105,958,620원이고, 추가 유찰이 돼도 인수액이 늘어나므로 “낙찰가가 낮을수록 싸진다”는 논리가 성립하지 않습니다.
반대로 이 사건에는 바로 그 김부선 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 106,330,000원으로 내려옵니다. 이는 최신·최근 12개월 실거래 155,000,000원의 68.6%입니다.
다만 시장 측면에서는 이전 210,000,000원 거래에서 최신 155,000,000원 거래로 내려오며 추세가 -26.2%이고, 12세대 다세대주택의 확인 실거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도, “49%까지 떨어졌으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 결론은 명확합니다. 확약을 원문대로 확보하면 가격 메리트가 생기지만, 확약 확인이 무너지면 권리구조가 즉시 보증금 210,000,000원 규모의 인수형으로 돌아갑니다. 승부처는 유찰 횟수가 아니라 말소동의 확약의 적용과 실행 여부입니다.
