수원지방법원 2024타경39156. 여주시 산북면 상품리 418-3의 토지와 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 415㎡, 지목은 대(垈), 계획관리지역이며 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박지연으로, 2024.09.03. 임의경매개시결정이 등기된 뒤 2026.01.09. 증여를 원인으로 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2018.02.28. 신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 이후의 전기동 근저당권, 경매개시결정, 국세 압류, 근로복지공단 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건에는 중요한 예외가 하나 있습니다. 매각물건명세서가 을구 9번 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있습니다. 이 전세권의 전세금은 20,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39156 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 산북면 상품리 418-3 · 경기도 여주시 산북면 금품2로 78-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 415㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 205,600원/㎡ |
| 건물 | 연와조 철근콘크리트지붕 2층 · 기본 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 박지연 |
| 감정가 / 최저가 | 257,075,700원 / 125,967,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전기동 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 창고 포함 · 데크·외부수도·울타리·2층 발코니 샤시 등 건물 가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에도 전세권 하나는 남는다
2015.06.10. 설정됐던 신한은행 근저당권 72,000,000원은 2017.12.07. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018.02.28. 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2022.01.21. 전기동의 근저당권 217,500,000원과 전세권 20,000,000원이 설정됐고, 2024.09.03. 전기동의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 별도로 등기된 전기동 명의 전세권이 존재합니다. 따라서 “임차인 표가 없으니 점유·보증금 문제가 전혀 없다”고 단정할 사안은 아니며, 실제 점유관계와 전세권 행사 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49% 숫자보다 ‘실질취득 145,967,000원’이 기준
감정가 257,075,700원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 125,967,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 할인율만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 매수인이 전세금 20,000,000원의 전세권을 인수합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 125,967,000원 | 20,000,000원 | 145,967,000원 |
| 3회 유찰 시 | 88,176,900원 | 20,000,000원 | 108,176,900원 |
| 4회 유찰 시 | 61,723,829원 | 20,000,000원 | 81,723,829원 |
따라서 현재 회차를 평가할 때는 125,967,000원이 아니라 145,967,000원이 실질적인 출발점입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,967,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,563,538원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전기동 | 217,500,000원 | 3,403,462원 |
| 3. 전세권 · 전기동 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 24,519,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 382,019,080원 중 123,403,462원이 배당되고 258,615,618원이 미배당됩니다. 배당표상 전세권 배당은 0원이지만, 매각물건명세서가 해당 전세권을 매수인 인수 대상으로 명시하므로 권리분석에서는 별도로 20,000,000원의 인수 부담을 반영했습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산북면사무소 남측 인근으로, 주위는 임야·농경지·단독주택과 노변 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 사정도 보통인 편입니다.
- 토지. 415㎡의 대지이며 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 205,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 성장관리계획구역에 저촉됩니다.
- 건물. 연와조 철근콘크리트지붕 2층 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 부속시설. 제시외 창고가 매각에 포함되고 데크, 외부수도, 울타리, 2층 발코니 샤시 등도 건물 가격에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각 물건으로, 개별성이 큰 데다 각종 토지이용 제한이 존재합니다. 두 차례 유찰된 현재까지의 경과도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 9번 전세권설정등기가 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 다시 확인하고, 전세권의 현재 행사·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 125,967,000원에 전세금 20,000,000원을 더한 145,967,000원을 기본 취득원가로 놓고 검토해야 합니다.
- 점유관계 현장 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 주택의 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역 등 이용 제한이 실제 활용계획에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택과 제시외 창고, 데크·외부수도·울타리·발코니 샤시 등 포함 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 조건의 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지의 실제 거래와 현장 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 전세권 인수가 먼저다
이 사건은 감정가 257,075,700원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 125,967,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙폭만 보고 접근하면 핵심 권리를 놓치게 됩니다. 말소기준인 2018.02.28. 신한은행 근저당 이후 권리 대부분은 소멸하지만, 2022.01.21. 전기동 명의 전세권 20,000,000원은 매각물건명세서상 매수인에게 인수됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 145,967,000원입니다. 시세 자료가 없는 만큼 이 금액이 현장 가치보다 싼지 비싼지는 추가 검증이 필요하고, 단독주택·토지라는 용도 특성과 각종 토지이용 제한도 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다. 결론은 “할인율은 크지만 권리가 단순하지 않고, 실질취득가 기준의 현장 가격 검증이 먼저인 물건”입니다.
