부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34778 · 부천지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 66.57㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

217,111,000원 2억 1,711만 감정가 276,000,000원

감정가의 78% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 193,200,000원 최저가 대비 +12%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,932만원

최저가의 10% · 19,320,000원

실거래 대비

▼ 4.1% 시세 이하

같은 평형 직전 1건 평균 2.27억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 보증금 미배당 인수가 핵심인 오피스텔 경매입니다.

가격 최저가 193,200,000원이나 임차보증금 미배당 90,304,800원 인수 위험 존재
자금 입찰보증금 약 19,320,000원 · 인수예상액 90,304,800원
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재. 확약서 제출 내용 확인 필요

한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금 2.8억 중 배당 부족분 90,304,800원 인수 가능성이 핵심입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 실제 취득비용은 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

276,000,000원 / 193,200,000원

1회 유찰

실질취득 예상

283,504,800원

낙찰가 + 인수액 기준

매수인 인수

90,304,800원

임차보증금 미배당분

핵심지표

임차권등기

대항력·우선변제 검토

인천지방법원 2025타경34778. 경기도 부천시 원미구 춘의동 아이원오피스텔에이동 404호입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 가격이 아닙니다. 등기상 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 조규성의 보증금 280,000,000원 중 배당되지 못하는 금액이 매수인에게 넘어갈 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34778
소재지	경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔에이동 4층 404호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자	김영희
감정가 / 최저가	276,000,000원 / 193,200,000원
신청채권 / 청구액	주택도시보증공사 · 280,000,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 인수 위험 임차인 조규성은 2022.10.07 전입, 2022.07.11 확정일자를 갖춘 임차권등기자로 대항력 및 우선변제권이 인정될 가능성이 있습니다. 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
조규성	280,000,000원	有	有	90,304,800원 가능
한광완	미상	없음	해당 없음	없음

조규성 임차인은 임차권등기명령을 통해 등기된 상태입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있어 최종 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,504,800원
임차인 조규성 보증금	280,000,000원	189,695,200원
미배당 임차보증금	90,304,800원	0원
양주지역산림조합 근저당	192,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

낙찰가만 보면 낮아 보이지만 인수액 반영 시 실질취득 비용이 증가합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 주택임차권등기 말소 여부와 확약서 내용을 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 기준 검토. 최저가 193,200,000원이 아니라 인수 가능액을 포함한 비용으로 판단해야 합니다.
오피스텔 환금성. 오피스텔 이용 물건으로 매수층과 임대수요 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구 자료 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수권리가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아졌지만, 단순히 1.932억 낙찰가만 보고 접근하면 위험합니다. 대항력 있는 임차권등기의 보증금 미배당분이 존재해 실질취득 비용을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다. 권리 확인과 확약 내용 검토 없이 저가 매수로 판단하기 어렵습니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처 — 부천 아이원오피스텔 404호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 7,600만원
2	2026-07-15	대기	1억 9,320만원