부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리관계가 정리되는 물건입니다. 감정가 2.05억에서 1회 유찰 후 최저가가 1.435억까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 1.737억 대비 82.6% 수준으로 가격 메리트가 생겼습니다.

감정가 / 최저가

205,000,000원 / 143,500,000원

1회 유찰

최근 실거래 평균

173,791,666원

동일평형 12건

최저가 ÷ 시세

82.6%

가격 메리트

매수인 인수

0원

임차인 없음

수원지방법원 2024타경39859. 경기도 여주시 교동 호반리젠시빌 107동 1306호 아파트입니다. 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 레버에프앤비대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담도 없어 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.

핵심은 가격입니다. 감정가는 2.05억이지만 1회 유찰 후 최저매각가는 1.435억입니다. 동일 평형 최근 12개월 거래 평균 1.737억과 비교하면 현재 회차 가격은 시세 대비 낮은 수준입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경39859
소재지	경기도 여주시 세종로 254-16, 107동 13층1306호 (교동,호반리젠시빌)
물건종류 / 이용상태	아파트 · 방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등
소유자	최진
감정가 / 최저가	205,000,000원 / 143,500,000원
신청채권 / 청구액	한국주택금융공사 · 108,099,382원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2021.03.22 을구 7번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 8번 근저당권과 갑구 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상 인수 위험은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 적정 가격 진입

거래월	전용	층	거래가
2026.08	71.16㎡	13	178,000,000원
2026.07	71.16㎡	3	187,500,000원
2026.06	71.16㎡	4	184,000,000원
2026.05	71.16㎡	1	150,000,000원
2026.04	71.16㎡	8	188,000,000원
평균	-	12건	173,791,666원

최근 거래 범위는 150,000,000원~195,000,000원이며 최근 12개월 평균은 173,791,666원입니다. 현재 최저매각가 143,500,000원은 평균 대비 82.6%로 할인 구간입니다.

✅ 가격 판단 현재 회차 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다. 단, 최고 거래와 최저 거래 편차가 있어 층·상태 비교는 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,809,000원
을구 7번 근저당권 · 국민은행	122,100,000원	122,100,000원
을구 8번 근저당권 · 레버에프앤비대부	83,200,000원	18,591,000원
소유자 교부	-	0원

채권최고액 기준으로 후순위 채권 일부 미배당이 발생합니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가 1.435억은 최근 실거래 평균 1.738억보다 낮습니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수 위험이 없어 권리 구조는 안정적입니다.

⚠️ 확인 포인트 관리비 체납, 실제 점유 상태, 등기부 원본 확인은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 여주고등학교 북측 인근으로 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 위치합니다.
단지. 호반리젠시빌 549세대, 2003년 준공 아파트입니다.
환금성. 최근 12건 거래가 확인되며 150,000,000원~195,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 할인 구간입니다.
권리. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
점유. 임차인 인수 위험은 없으나 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
배당. 후순위 채권 미배당은 발생하지만 매수인 부담은 아닙니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회 구간”

이 물건은 권리관계보다 가격이 핵심인 사례입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수 위험도 없습니다. 1회 유찰 후 최저가 1.435억은 최근 실거래 평균 1.737억 대비 82.6% 수준으로 접근 가치가 생겼습니다. 다만 거래 편차가 존재하므로 개별 호수 조건과 현장 확인을 병행하는 전략이 적합합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 500만원
2	2026-07-15	대기	1억 4,350만원

부동산임의경매

유찰 후 가격 메리트가 생겼다 — 여주 호반리젠시빌 1306호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 유찰 후 적정 가격 진입

③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회 구간”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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