인천지방법원 2025타경34824. 부천시 소사구 괴안동 대산쉐르빌 지층3호, 전용 38.52㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 최홍규는 2021.08.30. 매매를 원인으로 거래가 120,000,000원에 취득했고 2021.09.17. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 핵심은 같은 날인 2021.09.17. 전입·점유를 시작한 윤현선의 보증금 120,000,000원입니다. 이 전입일은 말소기준인 2022.04.22. 국민행복기금 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 최저가 48,510,000원만 놓고 보면 보증금보다 훨씬 낮습니다. 확약이 없다면 배당모델상 윤현선에게 47,236,820원이 배당되고 72,763,180원이 부족해 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 윤현선 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 120,000,000원 보증금이 아니라 실제 입찰가인 48,510,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34824 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-10 대산쉐르빌 지층3호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 안곡로79번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.52㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 지층3호 |
| 소유자 | 최홍규 (2021.08.30. 매매 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약
말소기준권리는 2022.04.22. 설정된 주식회사국민행복기금의 가압류 14,005,733원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 각 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 윤현선은 임차권등기 자체가 2023.10.17.이더라도 실제 전입·점유가 2021.09.17.로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력을 갖습니다. 바로 이 선순위성이 통상적인 경매라면 매수인 인수 문제를 만들지만, 본건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 조사상 3명, 대항력은 윤현선만
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김요한 | 2024.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신유희 | 2024.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤현선 | 2021.09.17 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
윤현선은 임대차계약일 2021.08.23., 확정일자 2021.08.23., 전입·점유개시 2021.09.17.이고 보증금은 120,000,000원입니다. 2023.10.17. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 반면 김요한과 신유희의 전입은 각각 2024.09.30., 2024.10.31.로 말소기준 2022.04.22.보다 뒤이므로 조사상 대항력 없음입니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세지만 실질취득은 최근 시세의 41.5%
대산쉐르빌(99-10)은 15세대, 2001.11.17. 준공이며 본건과 매칭되는 전용면적은 38.52㎡입니다. 확인된 거래는 2025.05. 117,000,000원, 2021.09. 133,000,000원, 2021.08. 지층 거래 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 38.52㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2021.09 | 38.52㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2021.08 | 38.52㎡ | -1 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.52㎡ | 1건 | 117,000,000원 |
전체 3건 평균은 123,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 기준 가격은 117,000,000원이고 최근 시세 추세는 -7.5%로 하락 방향입니다. 그럼에도 확약 반영 후 실질취득 48,510,000원은 최근 시세의 41.5%에 해당해 가격 격차가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 윤현선 보증금 | 120,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 14,005,733원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 367,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 윤현선 보증금 부족분은 72,763,180원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초등학교 남서측 인근이며 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물의 지층3호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대산쉐르빌(99-10)은 15세대이고 2001.11.17. 준공입니다. 본건은 지층으로, 최근 시세 추세 -7.5%와 2회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 윤현선 임차권에 어떻게 적용되는지 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 확약 미적용 계산상 윤현선의 현재 회차 부족분은 72,763,180원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 후순위 점유자. 김요한·신유희는 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금은 미상입니다. 현장 점유관계를 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 현황. 감정평가에서도 내부가 공부서류와 일반적 이용상황을 고려해 평가됐으므로 실제 내부상태와 도면 일치 여부를 재확인해야 합니다.
- 시세 하락. 최근 시세 추세가 -7.5%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 향후 매도가격은 최근 거래와 별도로 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저다”
표면적으로는 감정가 99,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 48,510,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 기준 시세 117,000,000원과 비교하면 41.5% 수준이라 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 물건의 본질은 가격보다 먼저 윤현선의 선순위 대항력입니다.
윤현선은 2021.09.17. 전입·점유해 2022.04.22. 말소기준보다 앞서고, 보증금도 120,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 배당 후 72,763,180원이 남는 인수형 구조가 됩니다. 다만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 그래서 실질취득은 48,510,000원으로 떨어지고 최근 시세와의 가격 격차가 비로소 의미를 갖습니다.
결론은 “확약 확인 시 가격 메리트, 확약 확인 전에는 선순위 임차인 위험부터 검증”입니다. 최근 시세가 -7.5% 하락 추세이고 지층·15세대 다세대라는 환금성 변수도 있으므로, 낮은 최저가만으로 판단하기보다 확약서 원본, 실제 점유, 내부상태와 최근 매매 가능가격을 함께 확인하는 접근이 적절합니다.
