인천지방법원 2025타경34865. 김포시 고촌읍 라르플레이스김포 6층 603호 오피스텔입니다. 감정가 205,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 100,450,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%이지만, 권리구조의 출발점은 최저가가 아니라 2021.11.03. 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 김지영의 보증금 220,000,000원입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 2023.02.08. 말소기준 근저당보다 앞서므로 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차 배당가정에서는 매각대금 100,450,000원 중 집행비용 2,206,300원을 제외한 98,243,700원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 121,756,300원이 남습니다. 따라서 입찰가와 인수액을 합친 실질취득은 222,206,300원입니다. 한 차례 더 유찰돼 최저가가 70,315,000원으로 내려가도 인수액이 151,350,670원으로 늘고, 4회 유찰 시에는 최저가 49,220,500원에 인수액 172,065,469원으로 커집니다. 최저가가 내려갈수록 인수분이 늘어 총부담이 대체로 보증금 220,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 임차보증금 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1067-2 라르플레이스김포 6층 603호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 15층 건물 내 6층 603호 · 2018.07.18. 사용승인 |
| 소유자 | 이용성 · 2021.11.03. 소유권이전 · 거래가액 234,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.02.08. 을구 1번 김진경 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 2번 임차권등기 자체의 등기일이 2023.12.01.이라는 점이 아니라, 그 등기에 기재된 전입·점유·확정일자가 모두 2021.11.03.이라는 점입니다. 임차인은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로 매각으로 임차권등기가 말소되더라도 보증금 미배당분의 매수인 인수 가능성이 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.11.03 | 2021.11.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 인수 |
실제 임차인 1명. 김지영은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 임차권자 본인으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가 49%가 아니라 실질취득 2.22억을 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차에서는 최저가 100,450,000원에 예상 인수액 121,756,300원을 더해 실질취득 222,206,300원으로 봐야 합니다. 이는 감정가 205,000,000원보다도 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 220,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 근저당권 · 김진경 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 김지영은 98,243,700원을 배당받고 보증금 부족분 121,756,300원이 남습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 입찰가, 커지는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 입찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 100,450,000원 | 121,756,300원 | 222,206,300원 |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 151,350,670원 | 221,665,670원 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 172,065,469원 | 221,285,969원 |
세 회차의 실질 부담은 각각 222,206,300원, 221,665,670원, 221,285,969원으로 큰 차이가 없습니다. 집행비용 때문에 보증금 220,000,000원을 조금 웃도는 수준이지만, 구조적으로는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 고촌역 북서측 인근이며 주위에는 오피스텔과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 603호이며 사용승인일은 2018.07.18.입니다.
- 도로. 남측 약 12m, 남동측 및 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 중심지미관지구, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 100,450,000원보다 중요한 숫자는 인수액 121,756,300원을 더한 실질취득 222,206,300원입니다.
- 임차권 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 김지영의 배당요구는 2023.12.01.로 기재되어 있으며, 실제 배당액과 미배당 잔액에 따라 인수액이 결정됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 실질부담은 약 2.21억~2.22억원 수준입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 배당관계를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “2.2억 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 205,000,000원에서 100,450,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 김지영의 보증금 220,000,000원과 2021.11.03. 대항요건이 말소기준보다 앞서 있어 현재 회차의 예상 인수액은 121,756,300원입니다. 결과적으로 실질취득은 222,206,300원으로 계산됩니다. 3회·4회 유찰에서도 총부담은 각각 221,665,670원, 221,285,969원으로 크게 떨어지지 않습니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소이지만, 현재 제공된 내용만으로는 임차인의 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 권리분석 결론은 “최저가는 낮지만 선순위 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 2.2억원 수준”입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 확약서가 실제로 대항력과 보증금 인수까지 해소하는지를 원문에서 확인하는 데 있습니다.
