수원지방법원 2024타경41395. 경기도 양평군 강하면 전수리 777-26 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김미이이고, 말소기준권리는 2023.04.28 설정된 양주축산업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당입니다. 이후 박찬기 130,000,000원, 백경록 78,000,000원의 근저당과 롯데카드·신진숙·김미선의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체보다 더 주의할 부분은 물건 구성과 가격 판단입니다. 목록 1은 주거용 건부지로 이용 중이고, 목록 2·3은 자연림으로 이용 중이며 지적상 맹지입니다. 제시외 차고 콘크리트조 35㎡는 매각가격에 포함됩니다. 또 현재 회차는 이미 3회 유찰 상태이지만, 비교할 실거래 자료가 없어 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 데이터로 뒷받침되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41395 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 전수리 777-26 · 경기도 양평군 강하면 수대길58번길 96-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 주택 · 창고 · 차고 |
| 토지 | 대 · 1,120㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김미이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 644,287,200원 / 220,991,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 양주축산업협동조합 근저당이고, 박찬기·백경록의 후순위 근저당과 세 건의 가압류, 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 비교는 불가
감정가는 644,287,200원, 현재 최저매각가는 220,991,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단독주택과 토지가 함께 매각되고, 일부 토지는 자연림·지적상 맹지입니다. 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인폭 자체를 시장가 대비 할인으로 바꿔 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 220,991,000원 | 217,097,126원 | 525,514,067원 |
| 4회 유찰 시 | 154,693,700원 | 151,727,988원 | 590,883,205원 |
| 5회 유찰 시 | 108,285,590원 | 105,969,592원 | 636,641,601원 |
③ 예상배당표 (매각가 220,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,893,874원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 390,000,000원 | 217,097,126원 |
| 2. 근저당 · 박찬기 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 백경록 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,468,604원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신진숙 | 73,304,109원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김미선 | 62,838,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 220,991,000원 가정 시 채권자 총 청구액 742,611,193원 중 217,097,126원이 배당되고, 미배당은 525,514,067원입니다. 후순위 채권이 미배당되어도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전수저수지 남서측 근거리에 위치하며 인근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 일부까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택은 목구조 아스팔트슁글지붕 2층, 창고는 목구조 1층, 차고는 철근콘크리트조 1층입니다. 주택에는 기본적인 난방·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지 1은 주거용 건부지로 이용 중이고, 토지 2·3은 자연림으로 이용 중이며 지적상 맹지입니다.
- 제시외 물건. 콘크리트조 차고 35㎡는 매각에 포함된 가격입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역 등 제한이 확인됩니다.
- 토지 기본정보. 지목은 대, 토지면적 1,120㎡, 공시지가 288,500원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.04.28 양주축산업협동조합 근저당보다 앞서는 인수 권리가 있는지 입찰 직전 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 주거용 건부지와 자연림 토지, 제시외 차고 35㎡가 함께 매각되는 범위를 현황과 지적도에서 확인하세요.
- 맹지 확인. 목록 2·3은 지적상 맹지이므로 실제 접근 방법과 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 34%까지 내려왔더라도 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 154,693,700원, 5회 유찰 시 108,285,590원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 현장 대조. 주택·창고·차고의 현황, 토지 경계와 차량 접근 상태를 현장에서 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 ‘구성’이 먼저다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 양주축산업협동조합 근저당 이후의 담보권·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 220,991,000원으로 감정가 644,287,200원 대비 3회 유찰된 34% 수준이지만, 실거래 자료가 없어 이 할인폭을 곧바로 시세 메리트로 평가할 수 없습니다. 더구나 일괄매각 대상에 주거용 건부지와 자연림·지적상 맹지가 함께 들어 있습니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 토지 구성은 현장 확인. 이 세 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
