인천지방법원 2025타경34872. 부천시 소사구 괴안동 엘지아트빌 4층 402호, 전용 64.92㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사제이하우징으로 2020.10.20 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 196,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.04.01 김포세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 전부 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 임차인 박지영은 말소기준보다 앞선 2020.09.16 전입·점유와 2020.08.04 확정일자가 있어 자료상 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금은 196,000,000원으로 현재 최저가 100,940,000원보다 큽니다. 배당 시뮬레이션만 적용하면 98,726,840원을 배당받고 부족분 97,273,160원이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 말소동의 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-16 엘지아트빌 4층 402호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 소안로 66 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 64.92㎡ · 지상5층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.10.20 소유권이전 · 거래가액 196,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,020,711원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 인수 0원
말소기준은 2022.04.01 국 압류입니다. 박지영의 주택임차권등기 자체는 2022.10.13로 말소기준 이후이지만, 임대차계약은 2020.07.30, 확정일자는 2020.08.04, 전입·점유는 2020.09.16이므로 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 인수형 사건입니다.
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지영 제4층 제402호 64.92㎡ · 주거(임차권등기) | 196,000,000원 해당 없음 | 2020.09.16 2020.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 형선혜 현황조사·문건접수·매각물건명세서 확인 | 20,000,000원 300,000원 | 2023.10.04 미상 | 대항력 無 | 미상 | 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 100,940,000원으로 감정가 206,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 사건은 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. LG아트빌가동은 8세대, 2003.06.03 사용승인된 다세대주택이고 대상 면적은 64.92㎡입니다. 동일면적 실거래 매칭 근거가 잡혀 있지 않으므로, 최저가 100,940,000원이 현재 거래시세보다 낮다고 단정하지 않습니다.
또 하나 중요한 점은 실질취득가의 기준입니다. 확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아져도 임차보증금 부족분이 늘어 실질취득액이 크게 줄지 않습니다. 실제로 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차 97,273,160원, 3회 유찰 시 127,013,844원, 4회 유찰 시 147,829,691원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 박지영 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있어 실질 인수액을 0원으로 처리하므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 100,940,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 박지영 보증금 (우선변제) | 196,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,020,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박지영 임차보증금 부족분은 97,273,160원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며, 2003.06.03 사용승인된 철근콘크리트조 지상5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·소규모 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 수도권1호선·서해선 소사역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형 공동주택 건부지입니다. 공시지가는 2,353,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태 정보. 외벽 드라이비트, 내벽 벽지 및 일부 타일, 하이샤시 창호로 기재돼 있고 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방, 1층 필로티 주차장이 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. LG아트빌가동은 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일면적 실거래 매칭을 근거로 한 가격 비교가 성립하지 않으므로 환금성과 적정 입찰가는 보수적으로 판단할 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 을구 11번 박지영 주택임차권등기에 대한 말소 범위와 조건을 입찰 전 원문에서 대조해야 합니다.
- 박지영 임차보증금. 보증금 196,000,000원, 전입 2020.09.16, 확정일자 2020.08.04, 임차권등기 2022.10.13입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 인수액은 97,273,160원입니다.
- 형선혜는 별도 판단. 보증금 20,000,000원·월세 300,000원, 전입 2023.10.04, 배당요구 2025.12.08입니다. 대항력은 없지만 확정일자가 미상이라 배당관계는 따로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율에 현혹되지 않기. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 이를 곧바로 시세 대비 49%로 해석할 수 없습니다. 실제 거래가격을 별도로 대조해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 2명 확인되는 사건이므로 매각기일 전 현 점유관계와 인도 대상자를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 기준으로 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격 검증은 별개”
이 사건의 핵심은 단순한 감정가 49% 물건이 아닙니다. 박지영의 보증금은 196,000,000원이고 대항력이 있어, 확약을 빼면 현재 최저가 낙찰 시 97,273,160원을 추가로 인수하는 전형적인 위험 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 해당 임차권 인수는 실질 0원, 현재 최저가 낙찰 가정 실질취득은 100,940,000원으로 봅니다.
그렇다고 바로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일면적 최근 실거래와의 직접 비교 근거가 성립하지 않아 “시세보다 싸다”는 가격 가점은 주지 않습니다. 소규모 8세대 다세대주택이라는 환금성 특성과 실제 임차인 2명의 점유·배당관계까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 확약 확인 전제 권리위험은 크게 낮아졌지만, 입찰가는 별도의 실거래 검증 후 결정할 물건입니다.
