부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34875 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 44.14㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

133,556,400원 1억 3,355만 감정가 180,000,000원

감정가의 74% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 126,000,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,260만원

최저가의 10% · 12,600,000원

실거래 대비

▼ 20.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.68억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮지만 임차보증금 인수 위험을 함께 봐야 하는 물건

가격 최저가 1.26억이나 임차보증금 부족분 39,564,000원 고려 필요
자금 입찰보증금 약 1,260만원 · 인수 가능 금액 39,564,000원
리스크 대항력 임차권등기 존재 · 주택도시보증공사 확약 범위 확인 필요

한 줄 평 권리관계의 핵심은 임차권등기입니다. 정시희 임차인은 보증금 1.63억의 대항력 있는 임차인으로, 최저가 1.26억 낙찰 시 배당받지 못하는 3,956만원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수 범위 확인이 필수입니다.

감정가 / 최저가

180,000,000원 / 126,000,000원

1회 유찰

임차보증금

163,000,000원

대항력·우선변제권

매수인 인수

39,564,000원

현재 회차 기준

핵심지표

score 62

인천지방법원 2025타경34875. 경기도 부천시 소사구 송내동 강남쎈스빌 3층 303호 다세대주택입니다. 감정가는 1억8천만원, 현재 최저매각가는 1억2600만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 가장 중요한 권리는 2023년 설정된 주택임차권입니다.

임차인 정시희는 2021년 전입과 확정일자를 갖추고 임차권등기를 완료했습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분석되어 낙찰자가 부족 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34875 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 600-12 강남쎈스빌 3층303호
물건종류 / 면적	다세대주택 · 44.14㎡
소유자	임병민
감정가 / 최저가	180,000,000원 / 126,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 163,000,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정시희	163,000,000원	有	有	가능성 있음

임차인은 2021.04.20 전입, 2021.03.05 확정일자를 갖추었고 2023.05.18 임차권등기를 완료했습니다. 최저매각가 126,000,000원 기준 배당액은 123,436,000원으로 부족분 39,564,000원이 발생합니다.

⚠️ 확약서 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약의 적용 범위와 실제 임차보증금 인수 여부는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

③ 배당 분석

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,564,000원
임차인 정시희 보증금	163,000,000원	123,436,000원
주택도시보증공사	163,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가만 보면 저렴해 보이지만, 인수보증금을 고려하면 실질취득 비용 검토가 필요합니다.

⛔ 입찰 판단 현재 회차 최저가는 1.26억이지만 임차보증금 인수 위험을 포함하면 실질 부담은 약 1.65564억 수준입니다. 가격 판단은 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천남중학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스승강장이 위치합니다.
규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 지정 사항이 있습니다.
환금성. 10세대 규모 다세대주택으로 대단지 대비 환금성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
확약서 검토. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 원문 확인이 필요합니다.
실질취득 계산. 낙찰가와 인수 가능 금액을 합산해 판단해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

이 물건은 단순히 1.26억원이라는 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 핵심은 정시희 임차인의 1.63억원 보증금입니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권으로, 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 확약서가 변수이므로 확약 범위를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

부동산강제경매

임차보증금 인수 위험이 있는 다세대 — 부천 송내동 강남쎈스빌 303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 배당 분석

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 8,000만원
2	2026-07-15	대기	1억 2,600만원