창원지방법원 2024타경5263. 경상남도 사천시 노룡동 소재 냉동·수산물가공시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사우신냉동이며, 2012년 5월 10일 매매로 소유권을 취득했습니다. 사천농업협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준이고, 해당 조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 3,756,008,168원입니다.

공장시설은 주건물뿐 아니라 부속건물, 급냉시설, 냉동·냉장설비, 수변전설비 등과 연결되어 있습니다. 주건물은 수산물가공공장과 냉장·냉동실로 이용 중이며, 일부 기계·기구는 매각에 포함되지만 임차인이 설치한 시설물과 기계·기구 중 평가에서 제외된 부분도 존재합니다. 따라서 이 사건은 건물 매입가격만 비교해서 판단하기 어려운 산업용 부동산입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 사천농협 근저당

현재 권리분석의 기준은 2020년 10월 14일 설정된 을구 21번 사천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,030,000,000원이었으며, 이후 변경계약을 거쳐 2023년 10월 5일 4,660,000,000원으로 증액됐습니다. 원래 근저당과 그 변경등기를 별개의 독립된 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

2023년 11월 10일 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류, 2024년 9월 25일 임의경매개시결정, 2025년 4월 28일 사천시 압류는 모두 말소기준 이후에 발생한 권리입니다. 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 종전의 대구은행 근저당권과 2023년 신용보증기관의 가압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

임차인 및 점유관계

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사삼천포 1명입니다. 전입일은 2023년 4월 11일로 말소기준인 2020년 10월 14일보다 늦습니다. 이에 따라 조사자료상 선순위 대항력은 없으며, 보증금의 매수인 승계액은 0원으로 추정됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능 여부를 확정할 수 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 36%, 그러나 실거래 할인율은 아니다

감정가 5,079,036,150원이었던 이 물건의 현재 최저매각가는 1,820,326,000원입니다. 4회 유찰 결과 감정가 대비 35.84% 수준까지 내려왔습니다. 다만 일반 주거용 부동산과 달리 산업용 냉동공장의 가격은 토지·건물뿐 아니라 냉동설비의 가동상태와 잔존가치, 용도 적합성, 유지관리비 및 인수 후 활용 가능성에 영향을 받습니다.

회차별 매각가격 및 미배당 시나리오

회차별 금액은 제시된 매각가격 및 배당 추정 시나리오입니다. 이후 유찰 여부와 실제 매각가격은 확정된 결과가 아닙니다. 미배당액은 채권자의 예상 배당 부족액으로, 그 자체가 낙찰자의 인수채무를 의미하지 않습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 채권자에게 배당되는 금액은 1,799,722,740원이며, 채권 합계 대비 미배당액은 2,236,624,097원입니다. 신청채권자의 청구액 3,756,008,168원도 전액 충족되지 못하는 구조입니다. 유찰이 추가로 발생하면 배당 가능한 금액은 줄어들고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 이상, 그 미배당액을 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,820,326,000원 가정)

위 표는 최초 근저당 채권최고액 4,030,000,000원을 기준으로 계산된 배당 추정입니다. 등기상 해당 근저당의 채권최고액은 이후 4,660,000,000원으로 변경됐습니다. 실제 피담보채권 잔액·변제충당 및 배당액은 별도 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 집행비용 역시 추정치입니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 환경. 경상남도 사천시 노룡동 소재 미룡마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 해안변 취락, 해안 농경지 및 소규모 공장 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 주변의 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 공장 이용상태. 주건물 1층은 수산물가공공장과 급냉실, 2·3층은 냉장 및 냉동실, 4층은 냉장·냉동실과 화장실·기계실·전기실, 지하는 펌프실로 이용 중입니다.
• 부속건물. 2층 건물은 사무실·숙소·화장실·창고 등으로 이용되고 있으며, 별도 단층 철골구조 건물은 급냉실로 이용 중입니다.
• 설비. 주건물에는 급배수·위생시설, 소화전설비 및 화물승강기 2대가 설치되어 있습니다. 공장저당 목록에 포함된 동결냉장설비와 수변전설비의 현물 및 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 관련 토지에는 일반공업지역이 적용되며, 일부 토지는 자연녹지지역이 함께 적용됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 토지 특성. 확인된 토지 정보에는 공장용지, 면적 91㎡, 공시지가 147,000원/㎡, 평지·부정형 및 세로한면 접도가 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지 정보이며 일괄매각 대상 전체의 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 농지취득 문제. 목록[6]은 농지 관련 제출조건이 별도로 부과되어 있습니다. 일반공업지역에 포함된다는 사정만으로 농지 관련 의무가 면제되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 수산물가공·냉동·냉장이라는 특화 용도와 설비 의존도를 고려해야 합니다. 현재 4회 유찰된 상태이며, 감정가격에 비해 최저매각가격이 크게 하락했습니다. 재매각·임대 수요 및 설비의 실사용 가능성에 대한 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 및 증명서류. 목록[6]의 농지 여부, 농지취득자격증명원 또는 비농지 증명서류의 발급 가능성을 사천시와 확인하세요. 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전 해결해야 할 핵심 사항입니다.
• 매각목록 확인. 토지·건물·제시외 건물 ‘ㄱ~ㄴ’과 공장저당법 제6조 목록 제2020-125호에 포함된 설비를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
• 임차인 소유 시설물. 목록[5] 1층 내부에서 평가 제외된 시설물과 기계·기구를 구분하고, 임차인과 인도·철거·별도 취득 가능성을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 주식회사삼천포의 실제 점유 범위와 임대차관계, 확정일자·배당요구 및 시설물 소유권을 확인하세요. 선순위 대항력이 없더라도 점유와 인도 문제는 별도로 남을 수 있습니다.
• 근저당 변경등기. 사천농업협동조합의 근저당 채권최고액은 최초 4,030,000,000원에서 4,660,000,000원으로 변경됐습니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당계산 기준을 대조하세요.
• 토지 및 공동담보. 건물 등기 외에 개별 토지 등기부, 공동담보목록 제2020-338호와 공장저당 설비목록을 확인하세요. 토지·건물·기계·기구의 권리관계를 함께 판단해야 합니다.
• 냉동설비 상태. 동결냉장설비, 수변전설비, 화물승강기 및 급냉실의 가동 여부와 수리·교체 비용을 현장에서 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 수치만으로 낙찰가격을 정하지 말고, 유사 공장 거래, 토지 활용가치 및 설비 잔존가치를 구분해 산정하세요.
• 체납 및 원본 대조. 공과금·관리비·당해세와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 36%라도, 공장은 설비와 매각조건이 먼저다”

사천 노룡동 냉동·수산물가공공장은 4회 유찰 끝에 최저매각가가 1,820,326,000원까지 내려왔습니다. 사천농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 조사된 임차인은 그보다 뒤에 전입해 등기·임차관계상 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 이 물건의 핵심은 높은 할인율 자체가 아닙니다. 농지 관련 서류 미제출 시 입찰보증금 몰수라는 특별매각조건이 있고, 임차인이 설치한 일부 시설물과 기계·기구는 평가에서 제외되어 있습니다. 더욱이 근저당 채권최고액의 변경 이력과 공장저당 설비목록까지 확인해야 합니다.

현재 최저가격이 실제 산업용 부동산 시세보다 저렴한지는 확정할 수 없습니다. 냉동설비의 가동상태와 별도 취득비용, 토지의 농지 관련 조건과 점유관계를 확인한 뒤에야 실질적인 취득비용을 판단할 수 있습니다. 등기상 인수액은 낮지만, 매각조건과 산업용 시설 특유의 위험은 높은 사건입니다. 특히 농지 증명서류의 제출 가능성을 확인하는 것이 입찰 판단의 선결 과제입니다.