한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 정성은의 보증금은 235,000,000원이며, 현재 회차 기준 배당 부족분 97,069,800원이 발생합니다. 낙찰가만 보고 접근하면 안 되고 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
201,000,000원
다세대
최저가
140,700,000원
1회 유찰
실질취득
237,769,800원
낙찰가+인수 추정
매수인 인수
97,069,800원
정성은 보증금 부족분
인천지방법원 2025타경34877. 부천시 상동 신도파크빌나동 503호 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 일반 근저당이 아니라 임차권등기입니다. 임차인 정성은은 2021년 전입과 확정일자를 갖추고 2023년 임차권등기를 마친 상태이며, 등기상 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현재 최저가는 140,700,000원이지만, 우선변제 배당 후에도 보증금 일부가 남습니다. 대항력 있는 임차보증금은 낙찰가가 내려가도 인수액 증가로 연결될 수 있으므로 반드시 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 324-12 신도파크빌나동 5층503호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택 이용 |
| 소유자 | 박상준 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2022년 10월 24일 부천시 압류입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 말소기준권리 이전에 형성된 대항력 있는 임차권으로 분석되며, 매수인의 인수 위험 판단이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정성은 | 235,000,000원 | 有 | 有 | 검토 |
⚠️ 현재 회차 인수 위험 매각가 140,700,000원 기준 임차인 정성은은 우선변제로 137,930,200원을 배당받고, 부족분 97,069,800원이 발생합니다. 이 부족분은 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 임차인 정성은 보증금 | 235,000,000원 | 137,930,200원 |
| 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가만 보면 저렴해 보이지만 임차보증금 인수를 포함해야 합니다.
가격 판단 현재 최저가 140,700,000원은 감정가보다 낮지만, 임차보증금 부족분을 포함한 실질취득 약 237,769,800원 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부천시 상동 신도파크빌나동, 중동역 북서측 인근으로 근린생활시설·다세대·아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 송내 역세권 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 낙찰가보다 임차보증금 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
- 임차권 관련 서류 확인. 임차권등기 및 제출된 확약 관련 내용을 원본 확인해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 임대관계 및 현황을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “유찰 가격보다 보증금 구조가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 최저가가 내려왔지만, 단순 할인형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 2.35억이 존재하고 현재 회차 기준 약 9,706만원의 인수 가능성이 있습니다. 따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가+임차보증금 부담을 합산한 실질취득가입니다. 권리 분석의 핵심은 임차권등기와 인수 위험이며, 입찰 전 확약 및 배당 구조 확인이 필수입니다.
