인천지방법원 2025타경34879. 부천시 원미구 원미동 하나맨션 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 89,670,000원까지 내려왔다는 사실보다, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있다는 점입니다. 강미연은 임대차계약일 2021.03.27, 확정일자 2021.03.29, 전입·점유개시 2021.04.23이고 보증금은 179,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022.04.25 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 강미연의 전입·점유는 그보다 앞서며 대항력이 있습니다. 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저매각가를 기준으로 단순 배당하면 집행비용 2,014,060원을 제외한 87,655,940원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 91,344,060원이 남습니다. 통상적이라면 이 부족분이 매수인 인수액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 55-23 하나맨션 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 원미로155번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 백현우 (2021.05.10. 거래가액 179,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 소유자 백현우는 2021.05.10 소유권을 취득했습니다. 그러나 임차인 강미연의 전입·점유개시는 그보다도 앞선 2021.04.23입니다. 이후 2022.04.25 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리가 되고, 2022.06.27 조의현 근저당권 135,000,000원, 2023.05.04 강미연의 주택임차권등기, 2025.11.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강미연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 179,000,000원 | 2021.04.23 / 2021.03.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 잡힌 별도 임차인은 없습니다. 강미연은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 56%
하나맨션(55-23)은 총 8세대, 사용승인 기준 2002.03.29이며, 비교 대상 면적은 전용 58.72㎡입니다. 확인된 동일면적 최근 거래는 2024.08, 2층 160,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 58.72㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.72㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 89,670,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 160,000,000원의 56.0%입니다. 이 사건은 확약을 반영하면 매수인 실질 인수가 0원이므로 실질취득액도 89,670,000원으로 봅니다. 따라서 가격 자체는 최근 확인 거래보다 70,330,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 임차인 강미연 보증금 | 179,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 근저당권 · 조의현 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 미배당액 91,344,060원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 따라 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 전 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 89,670,000원 | 91,344,060원 | 181,014,060원 |
| 3회 유찰 시 | 62,768,999원 | 117,760,843원 | 180,529,842원 |
| 4회 유찰 시 | 43,938,299원 | 136,252,590원 | 180,190,889원 |
확약을 배제하고 대항력 임차인의 일반 원칙만 적용하면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득액은 약 1.80억 수준에서 거의 고정됩니다. 그래서 이 유형은 최저가만 보고 “49%니까 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 오직 말소동의 확약서가 해당 임차권에 실제 적용된다는 점 때문에 실질 인수가 0원이 되는 예외입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 부천북초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 226.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 2,559,000원/㎡입니다.
- 환금성. 하나맨션은 총 8세대로 최근 동일면적 거래 표본이 1건입니다. 가격 검증 표본이 얇은 소규모 다세대라는 점을 감안해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 핵심입니다. 강미연 임차권에 대한 말소동의의 범위·조건을 매각물건명세서 원문과 제출 서류로 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 명확. 강미연의 전입·점유 2021.04.23은 말소기준 2022.04.25보다 빠르므로 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 구조입니다.
- 배당액과 인수액을 구분. 현재 회차 단순 계산상 87,655,940원 배당, 91,344,060원 부족입니다. 확약 때문에 실질 인수만 0원으로 처리되는 구조입니다.
- 실거래 표본 부족. 160,000,000원 거래는 가격 판단에 유용하지만 동일면적 최근 거래가 1건뿐이라 내부 상태·층·수리비 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대로 매수층과 거래 빈도가 대단지 공동주택보다 제한적일 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 외벽은 외장석재 마감, 샷시창이며 위생·급배수·난방설비가 확인됩니다. 실제 내부 상태와 수리비는 현장 점검이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
표면만 보면 감정가 183,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 89,670,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 동일면적 거래 160,000,000원과 비교해도 56.0%라 가격은 강하게 낮아 보입니다. 그러나 본질은 대항력 있는 179,000,000원 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 91,344,060원이 남아 실질취득액이 약 181,014,060원으로 올라가고, 추가 유찰돼도 총액은 약 1.80억 부근에 머뭅니다.
이 사건에는 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 주어진 규칙에 따라 이를 반영하면 강미연 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액은 89,670,000원입니다. 따라서 확약의 적용이 확인되는 한 가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 8세대 다세대, 최근 거래 1건이라는 환금성·시세 표본 한계를 감안하면, 이 물건의 결론은 “확약 확인 필수, 확인되면 가격 메리트 있음”입니다.
