수원지방법원 2024타경41845. 이천시 부발읍 가좌리 해밀리안 103동 402호, 감정 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관으로 구성된 다세대주택입니다. 현 소유자는 김광현으로, 2020.10.20 거래가액 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순위 자체보다 임차인 김현태의 선순위 대항력과 그 뒤 제출된 포기 확약입니다.
김현태는 2020.09.25 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 2022.01.24 중소기업은행 가압류이므로 임차인의 대항력 발생시점이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 73,059,000원에 낙찰되더라도 배당 후 부족한 보증금 113,656,062원을 매수인이 이어받는 구조입니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 65-2, 103동 4층 402호 (해밀리안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 |
| 소유자 | 김광현 (2020.10.20 매매 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 73,059,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 규모 | 해밀리안(103동) · 8세대 · 사용승인 2017.03.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 제거
말소기준은 2022.01.24 중소기업은행 가압류 6,097,651원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 강제경매개시결정, 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김현태의 전입·점유·확정일자는 2020.09.25로 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현태 | 전유부분 전부 · 2020.09.25 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 대항력 포기 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 김현태의 보증금 채권을 승계한 주체로, 별도의 185,000,000원 임차보증금을 하나 더 얹어 계산하는 대상이 아닙니다. 2026.05.07 제출된 확약은 김현태 승계분에 한해 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 임차인 인수는 실질 0원으로 보되, 확약 밖의 별도 임차인이나 점유관계가 새로 확인된다면 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 73,059,000원으로 감정가 213,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 물건에는 비교에 사용할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 해밀리안(103동)은 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 73,059,000원 | 113,656,062원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,141,300원 | 135,179,243원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 35,798,910원 | 150,245,470원 | 0원 |
룰상 인수액은 임차보증금 185,000,000원에서 각 회차 배당 후 남는 미회수분입니다. 본 사건은 2026.05.07 확약에 따라 김현태 승계분의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,715,062원 |
| 1. 임차인 김현태 보증금 | 185,000,000원 | 71,343,938원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 6,097,651원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,647,159원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 185,000,000원은 김현태 임차보증금 채권의 승계와 연결된 청구로, 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이천시 압류가 존재하고 당해세·최우선변제는 배당모델에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 가좌리 가좌리마을회관 북측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 세로변에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 301,600원/㎡, 토지면적 860.0㎡. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 해밀리안(103동)은 8세대 규모이고 사용승인은 2017.03.31입니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 매도환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.07 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유지되는지 원문을 대조하세요.
- 임차인 1명과 승계인 구분. 김현태가 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 185,000,000원 채권을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 별도 점유 확인. 확약은 김현태 승계분에만 적용됩니다. 현장에서 별도 임차인·점유자가 확인되면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
- 이천시 압류 확인. 2025.04.07 이천시 압류가 있으므로 실제 조세채권과 배당순위를 매각 전 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 최근 실거래 금액이 없으므로 73,059,000원이 시세보다 낮다는 전제 없이 현장 중개시세·매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본과 현재 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 리스크는 해소, 가격 확신은 아직 없다”
이 사건은 표면상 상당히 위험해 보입니다. 보증금 185,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 최저가에서는 계산상 113,656,062원이 미배당되기 때문입니다. 일반 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 약 185,000,000원에 묶입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 김현태의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.07 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영하는 것이 맞고, 현재 회차 실질취득액도 73,059,000원입니다.
다만 이것이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 3회 유찰된 8세대 다세대이고 비교할 최근 실거래 금액도 없습니다. 권리의 핵심 함정은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건. 입찰 판단의 마지막 관문은 감정가 할인율이 아니라 실제 현장 시세와 매도 가능성입니다.
