수원지방법원 2024타경41845. 이천시 부발읍 가좌리 ‘해밀리안’ 103동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 구성된 다세대주택이며, 철근콘크리트 구조의 4층 402호입니다. 현재 소유자는 김광현으로, 2020.10.20 매매를 원인으로 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%로 내려온 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 김현태는 2020.09.25 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.01.24 중소기업은행 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있으며, 배당요구 후 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 김현태의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.07 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 김현태 보증금에 관한 룰상 부족분은 38,787,400원이지만, 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 65-2, 103동 4층 402호 (해밀리안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 구조 · 콘크리트지붕 · 외벽 치장벽돌 및 일부 대리석 마감 |
| 소유자 | 김광현 (2020.10.20 매매 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 이천등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 포기 확약
말소기준권리는 2022.01.24 중소기업은행 가압류 6,097,651원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 김현태의 임차권등기는 2022.10.27 접수돼 말소기준 이후 등기이지만, 실제 전입·점유와 확정일자는 2020.09.25로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현태 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2020.08.14 전입·점유 2020.09.25 확정 2020.09.25 배당요구 2022.10.27 | 185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 확약 반영 |
확인되는 실제 임차인은 김현태 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 김현태 임차보증금의 승계인이므로, 김현태 보증금 185,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘저렴’하다고 할 수 없다
감정가는 213,000,000원이고 현재 최저매각가는 149,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 해밀리안 103동은 총 8세대의 소규모 다세대이며, 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 부족합니다.
권리상으로는 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액이 149,100,000원으로 정리됩니다. 그러나 이는 어디까지나 인수 위험이 제거된 실질 지출액을 뜻할 뿐, 시장가보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 인근 다세대 거래와 해당 호수의 내부 상태를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정 |
| 1. 임차인 김현태 보증금 | 185,000,000원 | 146,212,600원 | 룰상 부족분 38,787,400원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 6,097,651원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,647,159원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 | 김현태 임차보증금 승계 청구 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표 계산만 적용하면 김현태 임차보증금 중 38,787,400원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다. 그러나 2026.05.07 제출된 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수 증가로 이어지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 149,100,000원 | 38,787,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 104,370,000원 | 82,891,180원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 73,059,000원 | 113,656,062원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가해 매수인의 총부담이 보증금 185,000,000원 부근에서 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 최저가만 낮아져도 실질취득액은 줄지 않는 구조입니다. 본건은 주택도시보증공사의 확약이 이 구조를 해소하는 예외에 해당하므로, 입찰 전 확약 원본과 적용 범위, 임차권등기 말소 이행 조건을 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가좌리마을회관 북측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 인접도로와 대지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 세로변에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 301,600원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 860.0㎡입니다.
- 규모·환금성. 해밀리안 103동은 총 8세대이고 2017.03.31 준공된 소규모 다세대입니다. 비교 가능한 최근 실거래와 낙찰사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.07 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상을 확인하세요.
- 승계 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김현태 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래가와 매물가를 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모와 자연녹지지역 입지를 고려해 향후 매도기간과 금융조건을 확인하세요.
- 점유·명도. 현황 점유자와 인도 일정, 열쇠 인수 및 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 미납 항목. 관리비, 당해세 및 배당표에 반영되지 않은 우선채권 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 법원 기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 유효성이 먼저다”
이 물건은 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 매수인이 인수하는 전형적인 고위험 구조입니다. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 38,787,400원이고, 추가 유찰 시에는 82,891,180원과 113,656,062원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아져도 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조이므로 단순 할인율은 의미가 없습니다.
다만 김현태의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.07 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 원문대로 유효하게 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 현재 회차 실질취득액은 149,100,000원입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격을 뒷받침할 최근 실거래 표본이 없고 총 8세대의 소규모 다세대라는 점에서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 현장 시세 검증 전까지 보류가 적절한 결론입니다.