대항력 있는 임차인 보증금 부족분 75,750,000원 인수 가능성이 있고 확약서 제출에도 권리 확인이 필요한 구조라 가격만으로 높은 평가가 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 물건입니다. 다만 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 최우성의 보증금 247,500,000원 중 배당 부족분 75,750,000원은 매수인 부담 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사 확약서가 제출된 점은 확인 요소지만, 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
250,000,000원 / 175,000,000원
1회 유찰
실거래 평균
230,000,000원
동일 평형 최근 4건
최저가 ÷ 시세
76.1%
표면상 저렴
인수 예상
75,750,000원
최우성 임차인 부족분
인천지방법원 2025타경34882. 부천시 소사구 소사본동 삼성샤인빌 2층 201호, 전용 67.39㎡ 다세대주택입니다. 가격만 보면 감정가 2.5억에서 1회 유찰 후 1.75억까지 내려와 실거래 대비 매력적으로 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리 안전성이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34882 (강제경매)
소재지
경기도 부천시 소사구 소사본동 158-8 삼성샤인빌 주건축물 제1동 2층 201호
물건종류 / 전용
다세대 · 67.39㎡
소유자
주식회사제이하우징
감정가 / 최저가
250,000,000원 / 175,000,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 326,855,958원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 순위 5번 주택임차권은 별도 검토가 필요합니다. 최우성 임차인은 2020.07.20 전입, 2020.07.06 확정일자로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
⚠️ 매수인 인수 가능 권리 최우성 임차보증금 247,500,000원은 배당 과정에서 171,750,000원이 배당되고 부족분 75,750,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 여부 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
위험
최우성
247,500,000원
有
有
부족분 75,750,000원 인수 가능
차은
10,000,000원
없음
해당 없음
매각으로 소멸
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득 기준 필요
삼성샤인빌 동일 평형 최근 거래는 2021년 8월 4건이며 모두 230,000,000원입니다. 최저매각가는 실거래 평균 대비 76.1% 수준입니다. 하지만 대항력 임차인의 인수 가능 금액을 고려하면 단순 최저가 비교는 위험합니다.
매각대금 배분 (1.75억 가정)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 실거래보다 낮지만 임차인 인수 가능성을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,250,000원
임차인 최우성 보증금
247,500,000원
171,750,000원
주택도시보증공사 가압류
827,500,000원
0원
경매개시결정
326,855,958원
0원
⛔ 핵심 판단 이 물건은 최저가만 보면 1.75억으로 매력적입니다. 그러나 대항력 임차인의 부족 보증금 인수 가능성을 반영하면 실제 투자금은 크게 달라질 수 있습니다. 확약서 적용 범위와 임차권 처리 결과 확인 전에는 적극 입찰하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 최우성 임차인의 대항력 및 확약서 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가보다 인수 가능한 보증금까지 포함해 판단해야 합니다.
가격 비교. 최근 거래 230,000,000원 대비 최저가는 낮지만 권리비용 반영 후 재검토가 필요합니다.
현황 확인. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않은 감정평가 내용이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금이 중요하다”
삼성샤인빌 201호는 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 다세대 경매입니다. 하지만 이 사건은 단순 할인 매물이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 존재해 낙찰가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 확약서 효력과 최종 인수 범위를 확인한 뒤, 실질취득 비용 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 부천시 소사구 소사본동 158-8 삼성샤인빌 주건축물 1동 2층201호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경34882
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-15 10:00
·별관 제122호 법정
물건
삼성샤인빌 주건축물 1동 2층201호
철근콘크리트구조 67.39㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
