인천지방법원 2025타경34892. 부천시 오정구 여월동 주공빌라 비동 4층 401호, 전용면적 기준 51.93㎡의 다세대주택입니다. 이번 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 69,090,000원이 아니라 129,643,620원입니다. 말소기준은 2021.10.06. 인천광역시 압류인데, 임차인 김지은의 전입·점유는 2021.06.14.로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.05.31.로 확인되고 보증금은 128,000,000원입니다. 따라서 김지은은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 구조로 정리됩니다.

현재 회차에서 매각대금 69,090,000원 중 집행비용 1,643,620원을 제외하면 김지은에게 67,446,380원이 배당되는 계산입니다. 보증금 128,000,000원에서 이를 뺀 60,553,620원이 미배당으로 남고, 대항력이 유지되는 한 매수인이 부담할 수 있습니다. 즉 69,090,000원 + 60,553,620원 = 129,643,620원. 감정가의 절반 이하까지 내려왔다는 외형과 달리 실질취득은 130,000,000원 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 대항력 임차인

이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2021.10.06. 인천광역시 압류입니다. 이후 국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 부천시·서대문구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김지은의 전입·점유일 2021.06.14.는 말소기준보다 약 4개월 빠릅니다.

김지은의 주택임차권등기는 2023.07.19. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심은 등기 접수일이 아니라 이미 확인된 2021.06.14. 전입·점유입니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후에 있다는 이유만으로 보증금 미배당분까지 자동으로 사라진다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 김지은의 미배당이 가격을 고정한다

성은채는 2025.02.05. 전입으로 말소기준 2021.10.06.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건의 핵심 인수위험은 김지은입니다. 김지은은 보증금 128,000,000원 전액을 배당받지 못하면 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 구조로 계산되어 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다

따라서 이 사건에서 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식은 그대로 적용되지 않습니다. 낙찰가 감소분이 김지은 보증금 미배당 인수로 대부분 이동하기 때문입니다. 현재 최저가가 최근 시세 지표의 53.1%라는 숫자는 실질적인 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최저가 53.1%가 아니라 실질취득 99.7%

주공빌라(53-32) 51.93㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.06. 4층 128,000,000원, 2024.03. 3층 130,000,000원이며 전체 평균은 129,000,000원입니다. 최근 시세 지표와 최신 거래가격은 모두 130,000,000원이고, 최근 대비 이전 거래 추세는 +1.6%입니다.

현재 최저가 69,090,000원만 최신 거래 130,000,000원과 비교하면 53.1%입니다. 하지만 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 실질취득 129,643,620원을 기준으로 보면 최신 거래·최근 시세 지표 130,000,000원의 99.7%입니다. 전체 실거래 평균 129,000,000원과도 사실상 같은 가격대입니다. 따라서 “감정가 대비 반값이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)

현재 가정에서는 김지은 보증금 부족분 60,553,620원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
• 입지. 여월초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하고 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 302.6㎡ · 공시지가 1,973,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역의 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 8세대 규모이며 1994.01.26. 준공, 확인된 동일면적 거래가 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 69,090,000원에 응찰하더라도 예상 인수 60,553,620원을 더한 129,643,620원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 김지은 보증금 확인. 보증금 128,000,000원, 전입·점유 2021.06.14., 확정일자 2021.05.31., 배당요구 2023.07.19.의 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 말소동의 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함하는지 여부를 문서 원문으로 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 실제 배당에서 선순위로 차감되면 김지은 미배당과 인수액이 늘어날 수 있습니다.
• 성은채 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유와 명도조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 129,270,534원, 129,009,374원으로 거의 내려가지 않습니다.
• 시세 표본 확인. 51.93㎡ 실거래는 2021.06. 128,000,000원과 2024.03. 130,000,000원 두 건이므로 개별 호수 상태를 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금이 가격을 붙잡는 경매”

감정가 141,000,000원이 2회 유찰되어 69,090,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격 메리트가 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 김지은의 보증금 128,000,000원이 전체 구조를 바꿉니다. 현재 배당 가정에서 김지은이 받지 못하는 60,553,620원을 매수인이 인수하면 총 부담은 129,643,620원이 됩니다.

이는 최신 거래이자 최근 시세 지표인 130,000,000원의 99.7%입니다. 한 번, 두 번 더 유찰되어도 인수액이 반대로 늘어나기 때문에 실질취득은 계속 약 129,000,000원 수준입니다. 게다가 국세·지방세 압류의 당해세 변수가 현실화하면 김지은의 미배당액이 더 커질 수도 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 긍정적인 문서지만, 확인된 내용만으로 대항력 포기·인수 0원을 전제해서는 안 됩니다.

최저가는 싸지만 실질취득은 시세 수준. 2회 유찰, 8세대 다세대, 적은 거래 표본, 대항력 임차보증금과 세금 변수를 함께 보면 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 김지은 보증금의 최종 인수 여부와 확약서의 효력을 얼마나 확실하게 정리하느냐입니다.