창원지방법원 2024타경5423. 진주시 충무공동 윙스타워 1층 씨104호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박순옥이고, 2017.11.27 농협은행주식회사 근저당권이 설정돼 있으며 채권최고액은 384,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2024.10.04 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “감정가보다 크게 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없고, 감정평가 기준시점 이용상태도 근린생활시설 용도이나 공실상태입니다. 무엇보다 현재까지 9회 유찰됐다는 사실 자체가 실제 시장에서 감정가와 매수수요 사이에 큰 간극이 있었다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경5423 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12, 1층씨104호 (충무공동,윙스타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 1층 씨104호 |
| 소유자 | 박순옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 51,162,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 324,759,977원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.11.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고 채무자는 박순옥입니다. 이후 2024.10.04 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔으며 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래보다 ‘9회 유찰’ 자체를 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 569,000,000원과 현재 최저가 51,162,000원의 차이만으로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차의 최저가는 감정가의 8.99% 수준이지만, 근린시설·공실이라는 이용상태와 이미 누적된 9회 유찰을 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 51,162,000원 | 49,841,084원 | 334,158,916원 |
| 10회 유찰 시 | 40,929,600원 | 39,792,867원 | 344,207,133원 |
| 11회 유찰 시 | 32,743,680원 | 31,754,294원 | 352,245,706원 |
현재 회차에서도 농협은행 근저당 채권최고액 384,000,000원 가운데 예상배당은 49,841,084원에 그쳐 334,158,916원이 미배당으로 남습니다. 이후 회차로 갈수록 배당액은 줄고 미배당액은 늘지만, 이 부족분은 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,320,916원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 384,000,000원 | 49,841,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 미배당은 334,158,916원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한일병원 남서측 인근이며 병원, 근린생활시설, 단독주택, 나지, 지식산업센터 신축공사현장 등으로 형성돼 있고 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 현재 상태. 근린생활시설 용도이나 기준시점 현재 공실상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 1층 씨104호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 대로인 포장도로, 서측·북측·북동측으로 소로 및 중로인 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등에 포함되고 온천공보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 공장용지, 상업기타 이용상황이며 토지면적은 16,308.6㎡, 공시지가는 536,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 9회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 이유를 권리 외 요소, 특히 공실·상가수요·임대조건·재매각 가능성 중심으로 확인해야 합니다.
- 현장 공실 상태 확인. 감정평가 기준으로 공실이지만 입찰 직전 실제 점유상태와 내부 이용상태가 동일한지 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 수익성 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 매매 시세보다 실제 임대가능 여부, 예상 임대료와 공실기간을 별도로 조사하는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당액 334,158,916원은 배당 부족액이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 입찰 직전 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건은 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2017.11.27 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린생활시설이 현재 공실이고 9회 유찰됐다는 점은 결코 가볍지 않습니다. 감정가 569,000,000원에서 최저가 51,162,000원까지 내려왔다고 해서 이를 곧바로 시세 대비 저가로 볼 근거도 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 환금성과 사용가치 검증이 핵심인 물건입니다.
