부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34894 · 부천지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 53.13㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

192,528,000원 1억 9,252만 감정가 252,000,000원

감정가의 76% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 176,400,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,764만원

최저가의 10% · 17,640,000원

실거래 대비

▼ 21.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.45억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 인수 위험이 핵심. 확약서 제출로 주된 인수는 조정 여지가 있으나 확인이 필요합니다.

가격 최저가 176,400,000원은 임차보증금 275,000,000원보다 낮아 실질취득 기준 확인 필요
자금 현재 회차 인수 예정액 101,869,600원·확약 적용 여부 확인 필요
리스크 을구 순위 5번 주택임차권등기 및 주택도시보증공사 말소동의 확약서 존재

한 줄 평 깨끗한 권리라고 보기 어렵습니다. 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차보증금은 275,000,000원이고 현재 회차 최저가 기준 미배당 예상액은 101,869,600원으로, 매수인 인수 가능성이 분석 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 부담은 원문 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

252,000,000원

최저 176,400,000원

실질취득 위험

278,269,600원

최저가+예상 인수액

임차보증금

275,000,000원

대항력·우선변제

핵심지표

인수 검토

확약서 확인 필요

인천지방법원 2025타경34894. 부천시 소사구 소사본동 에이타워 6층 604호 오피스텔입니다. 등기부상 가장 중요한 부분은 을구 순위 5번 주택임차권등기입니다. 임차인 황덕진의 보증금은 275,000,000원이며 전입·확정일자·점유 요건이 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34894 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 소사본동 133-4 에이타워 6층604호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 6층 604호 · 53.13㎡
소유자	주식회사제이하우징
감정가 / 최저가	252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 360,061,643원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기가 기준

말소기준권리는 2023년 2월 9일 압류로 계산됩니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 순위 5번 주택임차권은 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 인수 위험

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
황덕진	275,000,000원	有	有	검토

⚠️ 인수 위험 계산 현재 매각가 176,400,000원 기준 임차인 배당 예상액은 173,130,400원입니다. 부족분 101,869,600원은 매수인 인수 가능 금액으로 산정됩니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 확약서 원문 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,269,600원
임차인 황덕진 보증금	275,000,000원	173,130,400원
주택도시보증공사 가압류	827,500,000원	0원
경매개시결정	360,061,643원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 임차보증금

최저가는 임차보증금보다 낮아 실질취득 기준 분석이 필요합니다.

✅ 긍정 요소 소사역 인근 위치, 대중교통 접근성, 공부와의 차이 없음 등 물건 자체 하자는 확인되지 않습니다.

⛔ 핵심 위험 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 275,000,000원이 존재하므로 확약 적용 여부와 실제 인수 범위를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 소사역 남동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 경인선 및 서해선 소사역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 12층 건물 내 6층 604호입니다.
규제. 제3종일반주거지역, 소사역세권 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 황덕진 임차권등기의 대항력 및 우선변제권을 기준으로 분석해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
가격 산정. 단순 최저가가 아닌 인수 가능 금액을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 임차권 확인이 먼저”

이 물건은 소사역 접근성과 오피스텔 입지 자체는 장점이 있지만, 경매의 승부처는 가격이 아니라 대항력 있는 임차권 처리입니다. 최저가는 1.764억으로 낮아 보이지만 임차보증금 2.75억이 존재합니다. 확약서가 실제로 인수 부담을 제거하는지 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

임차권 인수 위험이 핵심 — 부천 에이타워 604호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 기준

② 임차인 분석 — 대항력과 인수 위험

③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 5,200만원
2	2026-07-15	대기	1억 7,640만원