인천지방법원 2025타경34934. 부천시 원미구 심곡동 은성하이츠빌 4층 401호, 전용 58.71㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김민철이며 2022.11.09. 거래가 241,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “말소기준 이후 전부 소멸”만 봐서는 안 됩니다. 임차인 이건희가 2022.08.24. 전입·점유했고, 말소기준으로 잡힌 부천시 압류는 2023.11.24.이므로 임차인이 시간상 앞섭니다.
보증금은 240,000,000원, 확정일자는 2022.08.10., 임차권등기는 2024.10.08.입니다. 최저가 110,250,000원에 낙찰된다고 가정한 배당표에서는 집행비용 2,343,500원을 제외한 107,906,500원이 임차인에게 배당되고, 132,093,500원이 미배당으로 남습니다. 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이건희 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 371-8 은성하이츠빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부흥로374번길 26-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.71㎡ · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김민철 (2022.11.09. 거래가 241,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2023.11.24. 부천시 압류입니다. 그러나 임차인 이건희는 2022.08.24. 전입·점유를 마쳐 그보다 앞서고, 2022.08.10. 확정일자도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 2024.10.08.에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.24 | 2022.08.10 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
배당요구도 2024.10.08. 확인됩니다. 법리상 순서만 보면 이 임차인은 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차인이고, 현재 최저가 기준 부족분은 132,093,500원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서 때문에 실제 입찰 판단에서는 해당 임차인 인수액을 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 45.7%, 다만 표본은 1건
은성하이츠빌은 총 8세대, 2002.09.30. 준공된 소규모 다세대입니다. 전용 58.71㎡에 대응되는 거래는 확인된 표본이 1건이며, 2022.11. 4층 거래가 241,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액 역시 241,000,000원, 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 58.71㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 평균 | 58.71㎡ | 1건 | 241,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득 110,250,000원은 241,000,000원의 45.7%입니다. 따라서 숫자만 놓고 보면 큰 할인입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월도 2022.11.이므로, 241,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 단정할 수는 없습니다. 소규모 8세대 다세대라는 특성상 아파트처럼 다수의 동시 비교거래를 확보하기 어렵다는 점이 가격 검증의 핵심 약점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 이건희 보증금 | 240,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 132,093,500원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 법리상 인수 계산액이며, 제출된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 적용하면 이건희 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 가격이 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 110,250,000원 | 132,093,500원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 77,175,000원 | 164,614,150원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 54,022,500원 | 187,349,905원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 110,250,000원에서 77,175,000원, 54,022,500원으로 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수액은 132,093,500원, 164,614,150원, 187,349,905원으로 커집니다. 즉 선순위 임차보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가만 싸져도 총 취득부담은 크게 내려가지 않는 것이 원칙입니다. 이 사건의 가격 메리트가 살아나는 이유는 유찰 자체보다 확약으로 주된 인수가 실질 0원이 된 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다.
- 입지. 부천대학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급수설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·방화지구이며 공시지가는 2,616,000원/㎡, 토지면적은 190.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로, 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐이라 매도 시 가격 검증과 매수층 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 적용 대상이 이건희 임차권인지, 매각 후 말소 절차와 조건이 무엇인지 원문을 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 법리상 인수 구분. 현재 회차의 룰상 미배당 임차보증금은 132,093,500원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 확약 범위 한정. 이건희 임차권 외 다른 임차·점유 관계에 확약 효력을 확대해서 해석하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 241,000,000원을 그대로 현재 시세로 단정하지 말고 주변 다세대 매물과 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 유찰이 가격 때문인지 권리·점유·환금성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 배당표에 반영되지 않은 조세 관계를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 실제 효력
표면만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 임차인 이건희는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 보증금도 240,000,000원으로 현재 최저가 110,250,000원을 크게 넘습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 132,093,500원이 미배당으로 남아 매수인에게 넘어올 수 있고, 더 유찰될수록 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이건희 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 110,250,000원으로 봅니다. 이는 비교 거래 241,000,000원의 45.7%입니다.
다만 “45.7%니까 무조건 싸다”는 결론도 경계해야 합니다. 은성하이츠빌은 8세대 다세대이고, 확인되는 동일 면적 거래가 2022.11.의 1건뿐이며 이미 2회 유찰됐습니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 현재 환금가치 검증입니다. 확약 내용이 입찰 직전에도 그대로 유효하다는 점을 확인한다는 전제에서, 이 물건은 선순위 임차인 리스크가 실질적으로 제거되지만 소규모 다세대의 낮은 시세 투명성을 함께 감수해야 하는 물건입니다.
