인천지방법원 2025타경34942. 부천시 원미구 역곡동 대창스페이스빌 가동 2층 202호의 다세대주택입니다. 현재 소유자 홍성철은 2021.01.28. 거래가 156,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권보다 앞선 2021.01.20. 전입·확정일자를 가진 임차인 박성욱입니다. 말소기준권리인 허형태 근저당권은 2021.02.17. 설정됐으므로 임차인의 전입일보다 늦습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서는 배당 후 남는 보증금 69,787,600원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 인수권리인 을구 8번 주택임차권등기가 명시되면서 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 박성욱 임차권의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 박성욱 임차권에 한정됩니다. 본 자료상 실제 임차인은 박성욱 1명이며, 다른 임차인이 별도로 확인되는 경우에는 확약과 무관하게 다시 권리분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 20-51 대창스페이스빌 가동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.57㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인 | 2012.05.17 |
| 소유자 | 홍성철 (2021.01.28. 거래가 156,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2021.02.17. 설정된 허형태 근저당권 75,000,000원입니다. 박성욱의 임대차계약일은 2021.01.03., 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.01.20.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 국세 압류, 에이원대부캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 엠메이드대부·동양자산관리대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부천시 압류 등은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.20 / 2021.01.20 | 156,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
박성욱은 배당요구를 했고, 2023.02.23. 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 배당만으로 보증금 전액이 회수되지 않는 현재 회차에서는 룰상 미배당액이 69,787,600원이지만, 말소동의 확약서 제출을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실거래 표본이 오래됐다
대창스페이스빌가동(20-51)은 총 14세대이며, 제공된 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2022.01 거래로, 평균은 171,000,000원, 최저 157,000,000원, 최고 185,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 88,200,000원은 이 실거래 평균의 51.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 40.78㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2022.01 | 41.22㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 171,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정 · 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 박성욱 보증금 | 156,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 근저당 · 허형태 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이원대부캐피탈 | 8,470,215원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 36,390,970원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 | 11,805,752원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 박성욱 보증금 중 69,787,600원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 69,787,600원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 95,771,321원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,217,999원 | 113,959,925원 | 실질 인수 0원 |
확약을 제외한 원칙적 권리구조에서는 유찰되어 낙찰가가 낮아질수록 박성욱 보증금의 미배당액이 69,787,600원 → 95,771,321원 → 113,959,925원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형은 최저가가 떨어진다고 실질취득원가가 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서만 말소동의 확약을 반영해 각 회차의 박성욱 임차권 인수를 실질 0원으로 보는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 가톨릭대학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·경량철골구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호이며 사용승인일은 2012.05.17입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고, 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 355.1㎡, 공시지가 2,154,000원/㎡이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 14세대 다세대이고 제공된 면적 매칭 실거래가 2건뿐이므로, 제공 실거래 평균만으로 현재 환금성과 적정가를 단정하기보다 추가 비교가 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 성립시키는 핵심 문서입니다. 박성욱 임차권에 대한 말소 조건과 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당표의 미배당 보증금은 69,787,600원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래는 2022.01의 2건입니다. 171,000,000원 평균과 157,000,000원 최신 거래만으로 2026.08.26 입찰가를 결정하지 말고 최근 동일·유사 다세대 거래를 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 현황 재확인. 본 자료상 실제 임차인은 박성욱 1명입니다. 확약은 이 임차권에 한정되므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”와 “인수가 사라지는 이유”를 분리해서 보라
이 사건은 표면적으로 감정가 180,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 88,200,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 원래 권리구조만 보면 박성욱의 보증금 156,000,000원이 낙찰가보다 크고, 전입·확정일자도 말소기준권리보다 앞선 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액은 69,787,600원입니다.
이 구조를 뒤집는 것이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 그대로 이행되는 조건에서는 박성욱 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득도 최저가 88,200,000원입니다. 제공 실거래 평균 171,000,000원과 비교하면 51.6% 수준으로 가격 여유가 보입니다. 다만 실거래가 2022.01의 2건에 불과하고, 국세·지방세 압류 5건도 있어 최종 판단은 확약 원문 확인과 현재 시세 재검증에 달려 있습니다. 확약이 확인되면 가격은 매력적이지만, 확약을 확인하지 않으면 권리구조 자체가 달라지는 물건입니다.
