인천지방법원 2025타경34948. 부천시 오정구 고강동 골든하이츠맨션 에이동 4층1호, 전용 57.66㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 김수연은 2021.01.26. 거래가 198,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아니라 195,000,000원의 주택임차권등기입니다. 다만 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
다른 점유자인 최하나는 2025.08.06. 전입했고 배당요구는 2025.12.12. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 미상이지만 전입일이 말소기준인 2019.09.25.보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 김화송에 대한 확약은 김화송 임차권등기에만 적용하며, 확약 밖 임차관계는 별도로 보아야 합니다. 이 사건에서는 최하나의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 배당관계 확인은 남지만, 현재 권리판정상 매수인 인수액에는 반영되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 471-9 골든하이츠맨션 에이동 4층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.66㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 1호 |
| 소유자 | 김수연 (2021.01.26. 소유권이전 · 거래가 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 있으나 확약으로 실질 0원
말소기준은 2019.09.25. 부천시 압류로 잡혀 있습니다. 해당 압류는 2019.12.31. 해제됐고, 이후 2021년부터 여러 압류가 등기됐다가 일부는 이미 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.11.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 진행 중입니다. 가장 중요한 을구 9번 김화송 주택임차권등기는 2023.05.22. 등기됐고, 임대차계약일자는 2021.04.14., 확정일자는 2021.04.15., 주민등록·점유개시는 2021.05.10., 임차보증금은 195,000,000원입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화송 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.10 | 195,000,000원 | 2021.04.15 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 최하나 | 2025.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.12.12 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 김화송의 임차보증금은 명세상 195,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약은 김화송 임차권등기에만 적용됩니다. 최하나는 별도 임차인이며 보증금·확정일자는 미상이지만 2025.08.06. 전입이 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 49.5%지만 표본은 1건
동일 면적 57.66㎡의 확인된 실거래는 1건입니다. 거래가는 190,000,000원이고 거래월은 2022.03입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액과 최신 거래 금액도 모두 190,000,000원이며, 현재 최저가 94,080,000원은 이 비교가격의 49.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 57.66㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 평균 | 57.66㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 감정가 192,000,000원과 비교거래 190,000,000원은 비슷한 수준이고, 2회 유찰된 현재 실질취득액 94,080,000원은 비교거래의 절반 수준입니다. 다만 거래 표본 자체가 1건이고 확인된 최신 거래가 2022.03이므로, 이를 곧바로 현재 적정시세라고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 메리트는 49.5%라는 할인율 자체보다 현재 현장시세를 별도로 확인했을 때 유지되는지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 91,986,560원 |
| 미배당 | - | 103,013,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 195,000,000원 중 91,986,560원이 배당되고 103,013,440원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 103,013,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 130,729,409원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 46,099,199원 | 44,869,413원 | 150,130,587원 | 0원 |
중요한 점은 회차가 내려가도 김화송 임차권에 대한 말소동의 확약을 동일하게 반영하는 한 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 유찰이 진행되면 줄어드는 것은 매각대금과 신청채권자 배당액이고, 미배당액은 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 1호입니다.
- 입지. 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 서측 인근으로, 주위에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 자루형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남동측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 454.1㎡, 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샤시창호이며 위생설비·난방설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대, 준공일 1996.08.02.인 다세대주택이고 확인된 동일면적 실거래가 1건이어서 매도 시 적정가격 검증과 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김화송 임차보증금 195,000,000원의 실질 인수를 0원으로 보는 핵심 근거입니다. 대상 임차권, 조건, 말소 절차를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 최하나 임차관계 확인. 2025.08.06. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2025.12.12. 접수돼 있으므로 관련 문건을 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 예상배당에서 선차감될 수 있습니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 실거래가 2022.03의 190,000,000원 1건뿐입니다. 49.5%라는 할인율을 현재 시세 할인율로 그대로 받아들이지 말고 인근 다세대 거래와 매물을 함께 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 김화송의 임차권등기와 최하나의 전입이 확인되는 만큼 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 매력, 확약과 현재 시세 확인이 관건”
이 사건은 표면상 가장 부담스러운 숫자가 195,000,000원의 김화송 주택임차권입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 94,080,000원이고, 비교가격 190,000,000원의 49.5%입니다.
다만 이 49.5%를 곧바로 ‘현재 시세의 반값’으로 읽을 근거는 충분하지 않습니다. 동일 면적의 확인된 거래는 1건, 최신 거래월은 2022.03이고, 물건 자체도 10세대 다세대주택입니다. 여기에 국세·지방세 우선배당 가능성과 보증금·확정일자가 미상인 최하나의 임차관계 확인도 남아 있습니다. 결론적으로 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 검증과 확약 이행 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
