부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34970 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 52.46 ㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

212,000,000원 2억 1,200만 감정가 256,000,000원

감정가의 82% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 179,200,000원 최저가 대비 +18%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,792만원

최저가의 10% · 17,920,000원

실거래 대비

▼ 22.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.73억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 인수 위험이 핵심인 물건입니다. 최저가는 낮지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 179,200,000원 = 최근 거래 279,000,000원의 64.2%
자금 입찰보증금 약 17,920,000원 · 임차보증금 부족분 103,108,800원 인수 가능
리스크 주택임차권등기 1건, 대항력 있음 · 매수인 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 최저매각가는 감정가 대비 내려왔고 최근 거래 대비 할인폭도 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차보증금 2.79억 중 배당 부족분 103,108,800원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

256,000,000원 / 179,200,000원

1회 유찰

실거래 기준

279,000,000원

최근 거래 1건

실질취득 검토

282,308,800원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

103,108,800원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경34970. 경기도 부천시 원미구 춘의동 보령파인빌 5층 503호 다세대주택입니다. 감정가는 2.56억, 현재 최저가는 1.792억까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 2.79억 대비 저렴해 보이지만, 등기부상 주택임차권등기가 존재해 일반적인 무인수 물건과 다르게 접근해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34970
소재지	경기도 부천시 원미구 춘의동 216-20 보령파인빌 5층503호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	김원교
감정가 / 최저가	256,000,000원 / 179,200,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 279,000,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이후 권리이지만, 임차인은 전입일 2021.08.20, 확정일자 2021.08.04로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 조사됩니다. 배당에서 전액 회수가 되지 않는 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김장호	279,000,000원	有	有	부족분 인수 가능

⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 179,200,000원에 낙찰될 경우 배당 부족분 103,108,800원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 실질취득가는 약 282,308,800원으로 검토해야 하며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요

보령파인빌 동일 면적 거래는 2021년 8월 279,000,000원 거래 1건이 확인됩니다. 최저가는 거래가격 대비 64.2% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능액을 더하면 실질취득가는 거래가격을 넘어섭니다.

배당분배 (최저가 179,200,000원)

가격 비교

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능액을 반영해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,308,800원
임차인 김장호 보증금	279,000,000원	175,891,200원
잔여	-	0원

✅ 장점 춘의역·신중동역 접근성이 있고, 최근 거래 대비 최저가는 낮게 형성되었습니다.

⛔ 주의 임차권등기와 대항력 있는 임차보증금 때문에 단순 할인 매수 구조가 아닙니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가할 수 있어 총 취득비용 기준으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김장호 임차권등기의 대항력·배당 관계를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가 + 인수 가능 보증금 부족분 기준으로 판단해야 합니다.
명도 검토. 임차권자와의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저”

이 물건은 가격 자체는 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서는 최저매각가가 곧 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 보증금 부족분 인수 가능성이 존재하므로, 실질취득 약 2.823억 기준으로 시장가격과 비교해야 합니다. 권리 리스크를 감당할 수 있는 투자자에게만 접근 가능한 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 승부처 — 부천 보령파인빌 503호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 5,600만원
2	2026-07-15	대기	1억 7,920만원