부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34976 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 43.32㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

127,620,560원 1억 2,762만 감정가 172,000,000원

감정가의 74% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 120,400,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,204만원

최저가의 10% · 12,040,000원

실거래 대비

▼ 21.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.63억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 대항력 위험은 확약으로 실질 0원 처리되며, 현재 최저가는 최근 거래 대비 가격 메리트가 있습니다.

가격 최저가 120,400,000원 = 최근 거래 175,000,000원의 68.8%
자금 실질취득 120,400,000원 · 인수액 실질 0원(확약 적용 각주)
리스크 임차권등기 존재하나 주택도시보증공사 말소동의 확약 제출, 다세대 환금성은 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 확인된 다세대지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 현재 최저가는 최근 거래 175,000,000원의 68.8% 수준으로 가격 메리트가 있으나, 소규모 다세대 특성상 환금성 확인이 필요합니다.

감정가

172,000,000원

최저가 120,400,000원

최근 거래

175,000,000원

2023.04

실질취득

120,400,000원

임차인 인수 실질 0원

핵심지표

A등급

권리해소·가격우위

인천지방법원 2025타경34976. 부천시 역곡동 효성하이츠 402호는 다세대주택입니다. 핵심 권리는 을구 13번 희즈대부금융 주식회사 근저당권이며, 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기 임차인의 대항력이 있어 원칙적으로 인수 위험을 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34976
소재지	경기도 부천시 원미구 역곡동 18-6 효성하이츠 4층 402호
물건종류	다세대주택 · 전용 43.32㎡
소유자	김승수
감정가 / 최저가	172,000,000원 / 120,400,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기 위험과 확약

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김선심	175,000,000원	有	有	확약 적용

김선심 임차인은 전입 2021.02.10, 확정일자 2021.01.21로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당 부족분이 발생하는 경우 원칙상 매수인 인수 가능성이 있으나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 단, 확약 범위 밖의 새로운 권리 발생 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,485,600원
임차인 김선심 보증금	175,000,000원	117,914,400원
희즈대부금융 근저당	135,000,000원	0원
주택도시보증공사 청구	175,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 68.8%로 가격 메리트가 있습니다.

✅ 권리 관점 대항력 임차인이 존재하지만 확약으로 인수 부담이 해소된 구조입니다. 매수인은 임차보증금 175,000,000원을 실질적으로 승계하지 않습니다(확약 적용 각주).

⚠️ 주의사항 다세대주택은 아파트보다 거래량과 환금성이 제한될 수 있습니다. 최근 거래는 1건으로 표본이 적으므로 주변 비교와 현장 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 가톨릭대학교 남측 인근으로 다세대·연립·단독·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 소사역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 보통입니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등 지정사항이 있습니다.
환금성. 효성하이츠 12세대 규모로 대단지 대비 매수층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 확약으로 인수 위험은 해소되지만 확약서 원본 확인이 필요합니다.
가격 검토. 최저가 120,400,000원은 최근 거래 175,000,000원 대비 낮은 수준입니다.
현장 확인. 내부 상태, 관리 상태, 점유 관계를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “위험은 있었지만 해소된 물건”

이 물건의 핵심은 임차권등기입니다. 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이 있어 일반적으로는 인수 위험을 먼저 봐야 하지만, 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 현재 최저매각가는 최근 거래 대비 낮아 가격 측면에서는 매력이 있으나, 소규모 다세대의 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

임차권등기 위험은 확약으로 해소 — 효성하이츠 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 위험과 확약

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “위험은 있었지만 해소된 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 7,200만원
2	2026-07-15	대기	1억 2,040만원