부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34978 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 46.64㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

180,650,000원 1억 8,065만 감정가 258,000,000원

감정가의 70% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 180,600,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,806만원

최저가의 10% · 18,060,000원

실거래 대비

▲ 27.2% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.42억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 대항력은 존재하나 HUG 말소동의 확약 전제로 실질 인수는 해소 가능한 물건입니다.

가격 최저가 180,600,000원은 최근 12개월 평균 252,500,000원의 71.5% 수준
권리 임차보증금 262,500,000원 임차권등기 존재, HUG 말소동의 확약 확인 필요
리스크 확약 불이행 시 85,228,400원 인수 가능성 존재

한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금은 크지만, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약 이행을 전제로 매수인 실질 인수는 0원 처리 가능한 물건입니다. 다만 확약 밖 상황에서는 85,228,400원 인수 위험이 남습니다.

감정가 / 최저가

258,000,000원 / 180,600,000원

1회 유찰

실질취득

180,600,000원

확약 이행 전제

인수 가능액

0원*

확약 전제

최근12개월 평균

252,500,000원

가격 메리트 있음

인천지방법원 2025타경34978. 부천시 오정구 고강동 에코빌 101동 503호 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 소유자는 김영진이며, 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이재희는 보증금 262,500,000원, 전입 2021.08.13, 확정일자 2021.06.28로 대항력과 우선변제권이 있습니다.

배당표상 현재 회차 매각가 180,600,000원에서는 임차보증금 중 85,228,400원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어, 확약이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34978
소재지	경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 101동 5층503호
용도 / 면적	다세대 · 46.64㎡
소유자	김영진
감정가 / 최저가	258,000,000원 / 180,600,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

⚠️ 임차인 인수 판단 이재희 임차인은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분석됩니다. 확약 적용 전 산정상 부족분은 85,228,400원입니다. HUG 말소동의 확약 이행 시 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 기준 가격 메리트

에코빌 동일 면적권 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 252,500,000원, 최신 거래는 2023.07 215,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 71.5%로 낮습니다. 다만 추세는 최근 거래가 이전 거래 대비 -16.0%로 하락 흐름입니다.

거래월	전용	층	거래가
2023.07	44.68㎡	4	215,000,000원
2022.11	46.64㎡	2	290,000,000원
2022.03	44.68㎡	2	350,000,000원
2021.09	46.64㎡	5	262,500,000원

배당 분배 (현재 회차)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근12개월 평균보다 낮지만 하락 추세와 환금성을 함께 고려해야 합니다.

③ 예상 배당

항목	채권액	배당
집행비용	-	3,328,400원
임차인 이재희 보증금	262,500,000원	177,271,600원
주택도시보증공사	262,500,000원	0원
소유자 교부	-	0원

④ 입찰 체크리스트

확약 확인. HUG 말소동의 확약서의 실제 효력과 조건을 반드시 확인해야 합니다.
확약 불성립 대비. 확약 밖 상황에서는 85,228,400원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
환금성. 에코빌은 24세대 소규모 다세대로 매각 후 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
용도 확인. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며 내부 확인 불가 상태였습니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 확인 조건이 붙는다”

이 물건은 최근 시세 대비 최저가 메리트가 있는 편입니다. 그러나 핵심은 임차권등기입니다. 확약이 정상 이행되면 인수 부담은 제거되지만, 확약 효력이 사라지는 경우 보증금 부족분이 매수인 부담이 될 수 있습니다. 가격보다 먼저 확약의 완결성을 확인해야 하는 조건부 입찰 물건입니다.

부동산강제경매

임차권등기 리스크, 확약으로 풀리는 조건부 안전형 — 부천 에코빌 503호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 시세 비교 — 최근 기준 가격 메리트

③ 예상 배당

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 확인 조건이 붙는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 5,800만원
2	2026-07-15	대기	1억 8,060만원