한 줄 평 감정가 대비 최저가는 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차권 인수 위험입니다. 임차인 한정원의 보증금은 2.65억원이며, 현재 배당 구조에서는 약 82,897,000원이 매수인 부담 가능 금액입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되고 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
265,000,000원 / 185,500,000원
1회 유찰
실질취득 추정
268,397,000원
낙찰가+인수 가능액
임차보증금
265,000,000원
대항력 임차권
매수인 인수
82,897,000원
배당 부족분 기준
인천지방법원 2025타경34982. 부천 원미구 심곡동 파인하우스 2층 201호 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 임차권입니다. 을구 3번 주택임차권등기권자인 한정원은 보증금 265,000,000원, 전입 2021.03.19, 확정일자 2021.03.02로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 현재 배당 예상에서는 일부만 배당되고 부족분은 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34982 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 40-79 파인하우스 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 윤진석 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
⚠️ 매수인 인수 위험 한정원의 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되었습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있어 해당 임차권 처리 결과를 원본 확인해야 합니다. 확약이 실제 적용되면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리될 수 있으나, 확약 범위와 효력 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한정원 | 265,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 있음 |
임차인은 건물 전부를 사용하며 임차권등기가 설정되어 있습니다. 배당요구를 했고, 예상 배당액은 182,103,000원으로 부족분 82,897,000원이 발생합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 확인
파인하우스 최근 거래는 245,000,000원~290,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 245,000,000원이며 최근 거래도 245,000,000원입니다. 단, 이 물건은 임차권 인수 여부에 따라 실제 취득 부담이 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 48.11㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 49.88㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 48.11㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 261,666,666원 | ||
⚠️ 가격 판단 기준 최저가 185,500,000원은 표면상 낮아 보이지만 대항력 임차보증금 인수 가능액을 반영하면 실질취득 부담은 약 268,397,000원입니다. 따라서 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 임차인 한정원 보증금 | 265,000,000원 | 182,103,000원 |
| 신용보증기금 가압류 | 19,136,661원 | 0원 |
| 국민행복기금 가압류 | 15,497,266원 | 0원 |
| 서민금융진흥원 가압류 | 5,076,061원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 최근 거래
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 효력과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 최저가 185,500,000원만 기준으로 판단하지 말고 임차보증금 처리 결과를 반영해야 합니다.
- 권리 조사. 가압류·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정이나 임차권은 별도 검토가 필요합니다.
- 시세 확인. 최근 거래 평균 261,666,666원과 최신 거래 245,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 임차권”
부천 파인하우스 201호는 최저가가 감정가 대비 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금 문제가 핵심입니다. 권리상 일반적인 가압류들은 소멸되지만, 임차권 인수 가능성이 남아 있어 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 확약서 적용 여부를 확인한 뒤 실질취득가 기준으로 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
