111,720,000원
인천지방법원 2025타경34984. 부천시 원미구 도당동 일진주택 나동 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 원미정은 임대차계약일 2020.09.07, 확정일자 2020.09.08, 점유개시 2020.10.31, 전입신고 2020.11.02이고 보증금은 182,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2021.03.11 경주시 압류이므로, 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 최저매각가 111,720,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,364,080원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 109,355,920원이 배당되고, 보증금 잔액 72,644,080원이 남습니다. 즉 입찰대금만 보면 111,720,000원이지만, 인수액까지 합친 실질취득은 184,364,080원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 113-32 일진주택 나동 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 성곡로97번길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인 2006.12.11 |
| 소유자 | 최윤희 · 2020.11.23 소유권이전 (2020.11.13 매매, 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2021.03.11 경주시 압류입니다. 이후의 부산광역시 동구 압류, 교보생명보험 가압류, 부천시 압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류, 부산광역시 사하구 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원미정 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 182,000,000원 | 전입 2020.11.02 확정 2020.09.08 배당요구 2023.04.26 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 72,644,080원 |
원미정의 임차권등기는 2023.04.26 접수됐지만, 임대차계약·점유·전입·확정일자는 모두 그보다 앞섭니다. 보증금은 182,000,000원이고 배당요구가 확인되므로 배당을 먼저 받되, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 대항력에 기해 부족분이 남는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 사건에서는 입찰가격만 내려가는 것이 곧 총취득비용 하락을 뜻하지 않습니다. 매각대금이 낮아질수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커지기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 111,720,000원 | 72,644,080원 | 184,364,080원 |
| 3회 유찰 시 | 78,204,000원 | 105,603,672원 | 183,807,672원 |
| 4회 유찰 시 | 54,742,800원 | 128,642,570원 | 183,385,370원 |
현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 매각가는 111,720,000원에서 54,742,800원으로 크게 낮아지지만, 인수액은 72,644,080원에서 128,642,570원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 184,364,080원 → 183,807,672원 → 183,385,370원으로 보증금 182,000,000원 부근에 계속 묶입니다. 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 계산은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,080원 |
| 1. 임차인 원미정 보증금 | 182,000,000원 | 109,355,920원 |
| 2. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 8,874,376원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 18,960,597원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 원미정에게 109,355,920원이 배당되고 72,644,080원이 부족합니다. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 이 배당가정에 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당초등학교 북동측 인근이며, 주변은 동류형 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인은 2006.12.11입니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 및 석재 마감, 창호는 PVC새시입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역·항공표면·절대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에는 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대의 토지거래허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 입찰기준은 111,720,000원이 아니라 인수 72,644,080원을 더한 184,364,080원으로 계산해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 원미정의 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부에 따라 원미정 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질취득 183,807,672원, 4회 유찰 시 183,385,370원으로 매각가 하락 폭에 비해 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2020.09.07, 확정일자 2020.09.08, 점유개시 2020.10.31, 전입 2020.11.02와 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “1억8천만원대 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건은 감정가 228,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 111,720,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 원미정의 보증금 182,000,000원이 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 배당가정에서 매수인은 72,644,080원을 추가로 인수해 실질취득 184,364,080원을 부담합니다.
더 유찰돼도 마찬가지입니다. 매각대금이 줄어드는 만큼 원미정의 미배당액이 증가해 3회 유찰 시 실질취득 183,807,672원, 4회 유찰 시 183,385,370원입니다. 따라서 이 사건의 가격판단 기준은 111,720,000원의 최저가가 아니라 인수까지 포함한 184,364,080원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 중요하지만, 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로 확약서 원문의 범위 확인이 입찰 전 최우선 과제입니다.
