인천지방법원 2025타경34986. 김포 사우동 스위트홈바이라움 에이동 302호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 감정가는 224,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 109,760,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권과 확약의 결합입니다. 김규성은 2021.11.23 전입·점유를 시작했고 2021.10.21 확정일자를 갖췄으며, 2023.11.24 보증금 209,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.12.15 강서세무서 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 인수되는 권리입니다.
현재 회차의 데이터상 배당액은 김규성에게 107,423,360원이고 보증금 미회수액은 101,576,640원입니다. 보증금이 최저가보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 “을구 순위 3번 주택임차권등기 — 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 명시가 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 115 스위트홈바이라움 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 28.44㎡ · 4층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2021.09.23 |
| 소유자 | 배성훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.12.15 압류 · 국 · 강서세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
2021.10.05 남부천새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.12.15 강서세무서장 압류이며, 그보다 뒤의 2025.10.10 부천시 압류와 2025.11.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김규성의 주택임차권은 2023.11.24 등기돼 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규성 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 209,000,000원 | 2021.11.23 / 2021.10.21 | 有 | 有 | 없음 |
김규성은 보증기관의 중복신고나 대위·승계 항목이 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구일은 2023.11.24입니다.
③ 확약 반영 — 낙찰가가 내려가도 ‘209,000,000원 고정’으로 보면 안 된다
이 사건은 확약이 없다면 대항력 인수형의 전형입니다. 현재 최저가 109,760,000원에서 데이터상 인수액은 101,576,640원이고, 3회 유찰 시 최저가 76,832,000원에 인수액 133,950,976원, 4회 유찰 시 최저가 53,782,400원에 인수액 156,585,683원으로 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 109,760,000원 | 101,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 76,832,000원 | 133,950,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 53,782,400원 | 156,585,683원 | 0원 |
따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준은 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라, 확약이 정상적으로 이행된다는 전제 아래 각 회차의 매각가 자체입니다. 다만 이 결론은 해당 주택임차권에 대한 말소동의 확약이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원본 확인을 마쳤다는 전제가 필요합니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 다르다
스위트홈바이라움A,B동의 거래 자료는 3건이며, 대상 면적은 28.44㎡입니다. 제공된 실거래는 40.22㎡·40.25㎡·54.41㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 45.4%라는 숫자만으로 직접적인 저평가라고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 40.22㎡ | 2 | 234,000,000원 |
| 2025.04 | 40.25㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 54.41㎡ | 1 | 399,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 242,000,000원 |
최신 거래는 2026.03의 234,000,000원, 최근 12개월 평균은 242,000,000원입니다. 현재 최저가 109,760,000원은 데이터상 최근 평균의 45.4% 수준이지만 대상 면적과 거래면적이 달라 동일 조건 비교가 아닙니다. 더 중요한 신호는 최근 거래군이 이전 거래 대비 -39.3%의 하락 추세라는 점입니다. 전체 평균 294,333,333원보다 최근 평균을 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 김규성 보증금 | 209,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 배당 시뮬레이션에서는 김규성 보증금 부족분 101,576,640원이 발생합니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서상 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사우초등학교 북서측에 위치하며 주변은 다세대주택·아파트·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 사우역(김포골드)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 4층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2021.09.23입니다. 승강기·난방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·성장관리권역·장애물제한표면구역·진입표면구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 638.0㎡, 지목 대, 사다리형이며 소로각지입니다. 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다.
- 환금성. 스위트홈바이라움A,B동은 22세대이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다. 제공된 실거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 해당 확약이 을구 3번 김규성 주택임차권 전체를 대상으로 하고 실제 매수인 인수액을 없애는 조건인지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 미배당은 101,576,640원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 면적 맞는 시세 재확인. 대상은 28.44㎡이고 제공된 거래는 40.22㎡·40.25㎡·54.41㎡이므로 단순 금액 비교는 제한적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -39.3%로 하락해 전체 평균 294,333,333원보다 최근 12개월 평균 242,000,000원과 최신 거래 234,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 서로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 승부처는 확약의 효력”
표면만 보면 보증금 209,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 109,760,000원을 크게 웃돌아 매우 위험한 사건입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 101,576,640원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 을구 3번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 109,760,000원으로 정리됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균 242,000,000원과 최신 거래 234,000,000원보다 현재 실질취득 금액이 크게 낮은 것은 사실이지만, 대상 28.44㎡와 제공 거래면적이 일치하지 않습니다. 동시에 최근 추세가 -39.3%로 하락하고 있습니다. 따라서 이 사건은 “확약 확인이 끝나면 권리 리스크는 크게 낮아지지만, 가격 메리트는 동일 면적 시세 확인 후 확정”이 핵심입니다.
