인천지방법원 2025타경34992. 김포시 감정동 보니타 2동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 183,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 89,670,000원까지 낮아졌습니다. 표면만 보면 감정가의 절반 아래라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 5번 주택임차권입니다.
임차인 강유미는 임대차계약일 2021.03.13, 확정일자 2021.03.18, 주민등록일자 2021.04.16, 점유개시일자 2021.04.17이고 보증금은 200,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고가 중복된 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34992 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 590-2 보니타 2동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 감정로 22 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인일 | 2016.08.24 |
| 소유자 | 유순녀 · 2021.04.13 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
권리분석의 중심은 강유미의 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2023.05.25이고, 주민등록은 2021.04.16, 확정일자는 2021.03.18입니다. 데이터상 말소기준으로 계산된 갑구 6번 김포시 압류의 접수일 2023.06.09보다 앞서며, 해당 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 날짜 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강유미 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 확정 2021.03.18 전입 2021.04.16 점유 2021.04.17 배당요구 2023.05.25 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
강유미는 보증기관 명의의 중복 임차인이 아니라 실제 임차인입니다. is_guarantor·is_subrogation에 해당하지 않아 보증금을 별도 중복 합산할 이유도 없습니다. 따라서 권리분석상 기준 보증금은 200,000,000원 하나입니다.
③ 대항력 인수형 — 유찰돼도 실질취득은 약 2억원
현재 회차에서 낙찰가를 89,670,000원으로 가정하면 집행비용 2,014,060원을 먼저 제외하고, 강유미에게 87,655,940원이 배당됩니다. 보증금 200,000,000원 가운데 남는 112,344,060원은 데이터상 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 89,670,000원 | 112,344,060원 | 202,014,060원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 62,768,999원 | 138,760,843원 | 201,529,842원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 43,938,299원 | 157,252,590원 | 201,190,889원 |
표가 보여주는 대로 낙찰가가 내려갈수록 인수액은 반대로 증가합니다. 즉 89,670,000원짜리 물건으로 보는 것이 아니라, 실질적으로는 보증금 약 200,000,000원에 묶이는 인수형 구조로 봐야 합니다. 회차가 더 내려가도 “싸지는 폭”이 거의 생기지 않습니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득 기준으로 봐도 표본이 오래됐다
보니타1,2동의 실거래 표본은 2건입니다. 제공된 거래는 2021.06과 2022.09이고, 전체 평균은 221,500,000원, 최신 거래는 2022.09의 225,000,000원입니다. 최근12개월 평균으로 집계된 값도 225,000,000원이며 표본은 1건, 최근 대비 이전 거래 추세는 +3.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 47.24㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 45.19㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 200,000,000원은 최신 거래 225,000,000원의 약 88.9%입니다. 숫자만 보면 일정한 차이는 있지만, 최신 거래 자체가 2022.09이고 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기에는 비교자료의 시점과 표본이 제한적입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 임차인 강유미 보증금 | 200,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
강유미 보증금 중 미배당액 112,344,060원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 가정 매각가에서는 0원 배당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2016.08.24입니다.
- 입지. 감정중학교 서측 인근에 위치하며 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·사다리형이며 토지면적은 839.0㎡, 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·성장관리권역·진입표면구역·장애물제한표면구역·교육환경 보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 보니타1,2동은 총 28세대이며 제공된 실거래 표본은 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. “말소동의”만으로 대항력까지 포기됐다고 단정하지 말고, 강유미 임차권의 대항력 포기·임차권등기 말소 범위를 문서 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 89,670,000원이 아니라 보증금 약 200,000,000원에 고정되는 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당 후 미배당 확인. 현재 계산상 강유미의 미배당액은 112,344,060원입니다. 실제 배당표와 배당요구 상태를 최종 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 주의. 최신 거래가 2022.09이므로 225,000,000원을 현재 시세로 그대로 단정하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 감정평가에 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 25.8.26.~26.8.25.가 기재돼 있으므로 매각기일 전후 적용 여부를 관계부서에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “2억원 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 겉모습은 감정가 183,000,000원에서 89,670,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 하지만 실제 투자 판단의 출발점은 그 89,670,000원이 아닙니다. 대항력 있는 강유미의 보증금이 200,000,000원이고 현재 배당 후 112,344,060원이 매수인 인수로 남기 때문에, 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 계속 약 200,000,000원 부근에 머뭅니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 변수입니다. 다만 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 이를 곧바로 인수 0원으로 치환할 수 없습니다. 실거래 비교상 약 200,000,000원은 225,000,000원보다 낮지만, 최신 거래가 2022.09이라는 한계도 큽니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 확약서의 법적 범위와 임차보증금 인수 여부가 먼저입니다.
