매력지수 C등급 · 임차보증금 인수 위험이 핵심인 물건으로 확약 적용 여부 확인 전 보수적 접근 필요
대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원 중 미배당 인수 가능성이 존재하며 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 1.53억으로 보이지만, 핵심은 대항력 있는 임차보증금입니다. 임차인 이현태의 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위 확인이 필수입니다.
감정가
219,000,000원
다세대주택
최저가
153,300,000원
1회 유찰
실질취득 예상
230,000,000원 수준
임차보증금 기준
매수인 인수
79,646,200원
확약 적용 전 기준
인천지방법원 2025타경34995. 부천 원미구 춘의동 엘리타운 2층 202호 다세대주택입니다. 전용 49.5㎡ 규모이며, 권리 분석의 핵심은 금융권 권리가 아니라 주택임차권등기입니다. 임차인 이현태는 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34995
소재지
경기도 부천시 원미구 춘의동 130-5 엘리타운 2층202호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 도시형생활주택
소유자
도광호 (2021.03.29. 거래가액 230,000,000원)
감정가 / 최저가
219,000,000원 / 153,300,000원
신청채권자
주택도시보증공사
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⚠️ 대항력 임차인 위험 임차인 이현태의 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 회차 최저가 153,300,000원 기준 배당 부족액은 79,646,200원으로 계산되며, 확약 적용 전에는 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
이현태
230,000,000원
有
有
확인 필요
임차인은 2021.02.26 전입, 2020.12.29 확정일자를 갖고 있으며 배당요구를 했습니다. 등기부 을구 순위 7번 주택임차권은 매각으로 소멸 예정이나, 대항력에 따른 보증금 부족분 인수 문제가 핵심입니다.
확약 관련 확인사항 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 해당 확약이 이현태 임차권 전체에 적용되는 경우 인수 실질은 0원으로 볼 수 있으나, 확약 적용 범위와 원본 확인이 필요합니다.
