인천지방법원 2025타경35002. 김포시 사우동 미래스타빌 3층 302호, 전용 45.75㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 258,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 126,420,000원입니다. 권리분석의 중심은 2022.09.13. 강서세무서장의 압류보다 앞서 전입한 임차권자 이준석입니다. 이준석은 2021.07.30. 전입·점유, 2021.07.12. 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 265,000,000원이라 원칙적인 배당계산만 보면 현재 매각가에서 큰 미배당이 발생합니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 이준석의 임차권에 대해서는 배당표상 미배당액이 남더라도 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 평가합니다. 이 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조지만, 이 사건은 확약 적용으로 그 핵심 위험이 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 3층 302호 · 도로명 경기도 김포시 봉화로21번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 전용 45.75㎡ · 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.07.30. 소유권이전 |
| 사용승인 | 2020.11.24. |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.09.13. 압류입니다. 2020.12.02. 강서농업협동조합 근저당권은 2021.07.26. 이미 말소됐고, 이후 2023.01.03. 주택도시보증공사 가압류와 2025.11.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 이준석의 2021.07.30. 전입·점유입니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖지만, 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기이므로 실질적인 매수인 승계액은 0원으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준석 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30. / 2021.07.12. | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 강영훈 | 2024.12.19. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 메리트는 크다
미래스타빌은 총 13세대이고, 대상 전용면적은 45.75㎡입니다. 확인된 실거래는 3건이며 최근 12개월 평균은 265,000,000원, 최신 거래는 2022.05. 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가 126,420,000원은 최근 12개월 평균의 47.7%입니다. 확약에 따라 이준석의 실질 인수액을 0원으로 보면 실질취득액 역시 126,420,000원이라, 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가와 실질취득액이 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.75㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 41.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 43.58㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 265,000,000원 |
실거래 범위는 255,000,000원~270,000,000원이고 전체 평균과 최근 12개월 평균 모두 265,000,000원입니다. 감정가 258,000,000원도 이 범위 안에 있지만 현재 최저가는 126,420,000원까지 내려왔습니다. 다만 최신 확인 거래가 2022.05.이므로, 실제 응찰가격을 정할 때는 현재의 매수 수요와 개별 호수 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 |
| 1. 임차인 이준석 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 123,850,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 이준석 보증금 중 141,149,880원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이준석에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 이 확약은 다른 임차관계까지 포괄하는 것으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 6층 철근콘크리트 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 김포여자중학교 동측 인근 미래스타빌 단지 내에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 평탄하고 공동주택 부지로 이용 중이며 서북측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,784,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 공동주택이고 확인된 실거래가 3건이며 최신 거래는 2022.05.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이준석 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 강영훈 임대차 확인. 2024.12.19. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 미상입니다.
- 가격 기준은 실질취득액. 확약 적용 시 현재 실질취득은 126,420,000원입니다. 확약 적용 여부가 달라지면 가격 판단도 완전히 달라집니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 13세대이며 실거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2022.05.이므로 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.30. 민간임대주택 등기가 있으므로 매각 후 등기 정리와 관련 내용을 원본에서 확인하세요.
- 관리비·세금·점유 확인. 현장 점유관계, 관리비 체납, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾸는 사건”
이 사건은 숫자만 보면 대항력 임차인의 보증금 265,000,000원이 감정가와 현재 최저가를 모두 웃돌아 전형적인 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 미배당액이 141,149,880원입니다. 그대로라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 가격 할인 효과가 사라집니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 점 때문에 결론이 달라집니다. 이준석에 관한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 126,420,000원입니다. 최근 12개월 평균 265,000,000원의 47.7%이므로 가격 자체는 강하게 내려와 있습니다. 다만 확약 밖의 강영훈 임대차관계는 보증금과 우선변제 여부가 미상이고, 총 13세대·실거래 3건의 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력적, 환금성과 별도 임차관계는 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
