부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35028 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 64.59㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

210,864,000원 2억 1,086만 감정가 276,000,000원

감정가의 76% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 193,200,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,932만원

최저가의 10% · 19,320,000원

실거래 대비

▼ 22.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.72억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · csx=0.119 csy=0.119 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권 인수 위험은 확약으로 해소 가능하며 최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준입니다.

가격 최저가 193,200,000원은 최근 거래 279,000,000원의 69.2%
자금 확약 적용 시 인수액 0원
리스크 확약 효력과 임차권 말소 조건 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차보증금 300,000,000원의 인수 위험이 핵심이었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원 처리됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 279,000,000원의 69.2% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

감정가

276,000,000원

다세대

최저가

193,200,000원

1회 유찰

실질취득

193,200,000원

확약 적용

핵심지표

확약형 안전

인수 0원

인천지방법원 2025타경35028. 부천 오정구 내동 누리애빌 101동 402호 다세대입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 9월 13일 설정된 주식회사위해대부 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 핵심 변수는 을구 8번 주택임차권입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35028
소재지	경기도 부천시 오정구 내동 32-17 누리애빌 제101동 제4층 제402호
용도 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)
소유자	박진홍
감정가 / 최저가	276,000,000원 / 193,200,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 322,028,626원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약 확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 분석 임차인 김성일은 보증금 300,000,000원, 전입 2022.06.17, 확정일자 2022.05.02로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 일반적인 경우 부족 배당금 110,304,800원은 매수인 인수 위험입니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

② 임차인 현황

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김성일	300,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

누리애빌101동 동일 면적 64.59㎡ 기준 최근 거래는 279,000,000원이며, 과거 거래 300,000,000원을 포함한 평균은 289,500,000원입니다. 최근 12개월 기준 가격과 최신 거래를 우선하면 최저가는 최근 거래 대비 69.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 대비 추세는 -7.0%로 하락 흐름입니다.

권리 구조

감정가/실질취득 vs 실거래

④ 예상배당표 (최저가 193,200,000원 가정)

항목	금액
집행비용	3,504,800원
임차인 김성일 우선변제	189,695,200원
을구 7번 위해대부	0원
주택도시보증공사	0원
매수인 인수(확약 전)	110,304,800원
매수인 인수(확약 적용)	0원

✅ 결론 확약이 실제 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면 임차권 부담 없이 취득 가능한 다세대입니다. 최저가는 최근 거래 279,000,000원보다 낮아 가격 경쟁력이 있습니다.

⛔ 확인 포인트 확약은 김성일 임차권에만 적용됩니다. 입찰 전 반드시 매각물건명세서의 확약 내용과 말소 조건을 원본 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

주택도시보증공사 확약서 제출 및 효력 확인
임차권등기 말소 조건 확인
관리비 및 점유 상태 확인
다세대 소규모 단지의 환금성 검토

맺으며 — “확약이 가격을 살린다”

이 물건의 핵심은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 대항력 있는 300,000,000원 임차보증금이라는 큰 위험이 있었지만 확약으로 해소되는 구조입니다. 확약 확인이 완료된다면 최근 거래 대비 할인된 가격으로 접근 가능한 안전형 다세대입니다.

부동산강제경매

대항력 임차권은 확약으로 해소 — 부천 누리애빌 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약 확인 필요

② 임차인 현황

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표 (최저가 193,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 가격을 살린다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 7,600만원
2	2026-07-15	대기	1억 9,320만원