인천지방법원 2025타경35033. 부천시 원미구 역곡동 영진빌라트 5층 501호, 전용 51.71㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 196,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 96,040,000원입니다. 외형만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 차재윤의 선순위 대항력 임차권과 그 임차권에 대해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다.
차재윤은 2021.08.27 확정일자, 2021.09.10 주민등록, 2021.09.11 점유개시로 확인되고 보증금은 185,000,000원입니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.14 부천시 압류입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 자료에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인의 총 부담이 사실상 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 224-6 영진빌라트 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부일로 798 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 51.71㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2001.12.17 |
| 소유자 | 송호섭 (2021.09.28 매매, 거래가액 185,000,000원 · 2021.09.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,710,512원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.10.14 부천시 압류입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 대전광역시 서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 차재윤은 2021.09.10 이미 주민등록을 마쳤으므로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체의 접수일은 2023.09.13이지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유는 그보다 앞서 형성돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 차재윤 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2021.09.10 / 2021.08.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
차재윤은 배당요구도 했고 임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당계산에서는 매각대금 96,040,000원 중 집행비용 2,128,720원을 제외한 93,911,280원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 91,088,720원이 남습니다.
② 확약 적용 후 실질취득 — 판단 기준이 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 원칙상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 96,040,000원 | 91,088,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 67,228,000원 | 119,382,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,059,600원 | 139,187,473원 | 0원 |
이 사건은 확약 때문에 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 달라집니다. 현재 회차에서 차재윤 임차권의 룰상 인수액은 91,088,720원이지만, 말소동의 확약을 적용한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가와 같은 96,040,000원으로 봅니다. 확약은 차재윤 임차권에만 적용되는 판단이며, 다른 미상 임차인의 인수위험을 포괄적으로 없애는 문서는 아닙니다. 다만 제공 자료에서 확인되는 실제 임차인은 차재윤 1명입니다.
③ 시세 비교 — 51.9%이지만 표본은 2021.09 한 건
영진빌라트 전용 51.71㎡의 실거래 표본은 1건입니다. 거래월은 2021.09, 5층, 거래가는 185,000,000원입니다. 제공된 시세 평균·최근 기준값 역시 185,000,000원이고, 현재 최저가 96,040,000원은 그 금액의 51.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 51.71㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 평균 | 51.71㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 · 확약 미적용 산술)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 임차인 차재윤 보증금 | 185,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,107,257원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,710,512원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 차재윤에게 93,911,280원이 배당되고 91,088,720원이 미배당되는 원칙 계산입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 조정합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 영진빌라트는 8세대입니다.
- 입지. 동곡초등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 국철1호선 역곡역 및 국철1호선·수도권7호선 온수역이 있습니다.
- 건물. 2001.12.17 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지상5층 건물이며, 대상은 5층 501호입니다.
- 주차·설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비가 있고 지상 1층 일부 필로티에 주차장이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 중로 한면에 접하며 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구, 과밀억제권역, 도로보전입체구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있고 토지거래계약에관한허가구역은 감정자료상 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으나 도로시설 소유를 목적으로 하는 지하 일부의 구분지상권설정 등기이며, 감정평가에서는 가치수준에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단했습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인되는 동일 전용면적 실거래가 1건뿐이므로 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약입니다. 매각물건명세서의 확약 내용과 적용 대상인 을구 7번 임차권을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 원칙상 인수액과 혼동 금지. 배당계산상 차재윤의 미배당액은 91,088,720원이지만, 확약 적용 후 실질 인수 판단은 0원입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 감정평가상 가치 영향은 미미하다고 판단됐지만 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 가능한 거래가 2021.09 1건에 불과합니다. 185,000,000원을 현재 시세로 그대로 고정하지 말고 입찰 전 주변 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소·명도 절차. 확약이 경제적 인수위험을 해소하더라도 임차권등기 말소와 실제 인도 상태는 별개의 절차이므로 잔금 전후 이행조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 실효성
표면만 보면 이 물건은 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가 96,040,000원에서 원칙상 미배당액이 91,088,720원이나 발생하기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 결론이 바뀝니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 적용하면 차재윤 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 96,040,000원입니다.
가격만 보면 제공 실거래 185,000,000원의 51.9% 수준이지만, 그 실거래가 2021.09의 단 1건이라는 점이 약점입니다. 8세대 다세대라는 환금성 한계, 국세·지방세 압류 3건, 대지권 토지 별도등기까지 함께 확인해야 합니다. 결국 이 사건의 승부처는 “싸게 내려온 물건인가”보다 “확약이 실제로 임차권 인수를 완전히 끊어주는가”에 있습니다. 확약 원문이 매각조건과 일치한다면 권리위험은 크게 낮아지지만, 그 확인 없이 96,040,000원만 보고 접근하면 전혀 다른 물건이 됩니다.
