인천지방법원 2025타경35038. 부천시 오정구 내동 ‘우성팰리스’ 3층 302호, 전용 54.525㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,800,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 49%라 상당히 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 가격표 아래에 214,000,000원의 대항력 임차보증금이 놓여 있습니다.
임차인 민향기는 2021.09.30 전입·점유했고 확정일자는 2021.09.10입니다. 말소기준으로 계산된 2022.11.11 부천시 압류보다 앞서 대항력을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 107,800,000원에서 집행비용 2,309,200원을 제외하면 민향기에게 예상 배당되는 금액은 105,490,800원이며, 보증금 잔액 108,509,200원이 남습니다. 이 금액을 합치면 낙찰자의 실제 부담은 216,309,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 24-5 우성팰리스 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 오정구 신흥로395번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.525㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호 |
| 사용승인일 | 2016.02.17 |
| 소유자 | 민재현 (2021.10.21. 거래가 214,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,293,680원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 임차인 민향기의 2021.09.30 전입·점유입니다. 이는 말소기준으로 계산된 2022.11.11 부천시 압류보다 앞섭니다. 이후 2023.10.06 주택임차권등기도 마쳤고, 보증금 214,000,000원 전액에 대해 배당요구가 확인됩니다. 따라서 현재 배당액만으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민향기 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 / 2021.09.10 | 214,000,000원 | — | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당 인수 |
| 김지영 | 2025.04.29 / — | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 대상 아님 |
김지영의 전입일은 2025.04.29로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 민향기는 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서고 배당요구까지 마친 핵심 선순위 임차인입니다. 두 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
우성팰리스의 비교 가능한 실거래 표본은 전용 54.53㎡, 3층의 2021.10 거래 214,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 107,800,000원은 이 금액의 50.4%에 불과하지만, 이는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 제외한 숫자입니다.
| 구분 | 금액 | 비교 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 220,000,000원 | 102.8% |
| 현재 최저가 | 107,800,000원 | 50.4% |
| 예상 인수액 | 108,509,200원 | — |
| 실질취득 | 216,309,200원 | 101.1% |
| 비교 실거래 | 214,000,000원 | 100% |
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가 75,460,000원에 인수 140,298,280원, 4회 유찰 시 매각가 52,822,000원에 인수 162,528,796원이 예상됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 민향기 보증금 | 214,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,293,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
민향기 보증금 214,000,000원 중 예상배당 105,490,800원을 제외한 108,509,200원이 현재 회차의 예상 인수액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 237,293,680원은 배당 여력이 없어 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 우성팰리스는 총 8세대입니다.
- 입지. 부천시 내동 소재 내동중학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호이며 사용승인일은 2016.02.17입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,235,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 비교 실거래는 2021.10의 214,000,000원 1건으로, 가격 판단 시 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 107,800,000원은 감정가의 49%지만 실질취득은 216,309,200원입니다. 입찰 판단은 반드시 인수액을 합친 총부담으로 해야 합니다.
- 민향기 임차권 확인. 전입 2021.09.30·확정일자 2021.09.10·보증금 214,000,000원·배당요구가 핵심입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 문서에 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 김지영 점유 확인. 김지영은 보증금 5,000,000원·월세 550,000원, 2025.04.29 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 매각가가 더 내려가더라도 민향기의 미배당액이 늘어 총부담 감소가 제한되는 구조입니다.
- 환금성 보수적 접근. 총 8세대 다세대이고 비교 실거래가 1건이므로 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금에 수렴하는 총부담”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 220,000,000원짜리 다세대를 107,800,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 민향기의 대항력 있는 보증금은 214,000,000원이고, 현재 예상배당 후 남는 108,509,200원을 인수하면 총 부담은 216,309,200원입니다. 비교 실거래 214,000,000원보다도 높습니다.
게다가 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액은 각각 140,298,280원·162,528,796원으로 늘어납니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 떨어지는 만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 확인된 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 현재 자료 기준 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세 이상이고, 다회 유찰·소규모 다세대의 환금성까지 겹친 고위험 인수형입니다.
