부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35047 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 54.48㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

176,591,240원 1억 7,659만 감정가 238,000,000원

감정가의 74% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 166,600,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,666만원

최저가의 10% · 16,660,000원

실거래 대비

▼ 16.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 2.12억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 확약으로 주된 인수 위험은 해소되지만 소형 다세대 특성상 환금성과 거래 추세를 함께 봐야 하는 물건입니다.

가격 최저가 166,600,000원은 최근 12개월 거래 183,000,000원의 91.0% 수준
자금 확약 적용 시 주된 임차인 인수 실질 0원(룰상 부족분 81,532,400원은 각주 병기)
리스크 전세보증금 245,000,000원 임차권등기 존재, 외부 확약 범위 확인 필수

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 보는 구조입니다. 최저가는 최근 거래 대비 할인 구간이지만, 소형 다세대·하락 거래 추세는 반드시 반영해야 합니다.

감정가

238,000,000원

평가액

최저가

166,600,000원

1회 유찰

실질취득

166,600,000원

확약 적용 인수 0원

핵심지표

확약+환금성

8세대 다세대

인천지방법원 2025타경35047. 부천시 원미구 심곡동 에코하우스 2층 201호 다세대주택입니다. 전용면적 54.48㎡, 2014년 준공된 소규모 공동주택으로 권리분석의 핵심은 을구 임차권등기입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35047
소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 431-7 에코하우스 2층 201호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택
소유자	김외경
감정가 / 최저가	238,000,000원 / 166,600,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 268,963,619원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기 확약 여부가 핵심

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
방원우	245,000,000원	有	有	확약 적용

⚠️ 임차권 인수 판단 방원우 임차권등기는 전입 2021.11.19, 확정일자 2021.10.25로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당표상 부족분 81,532,400원이 산출되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약 범위 밖 권리는 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준

전체 평균 거래가 222,666,666원보다 최근 거래 흐름을 우선하면, 2025년 10월 최신 거래 183,000,000원이 기준점입니다. 최근 12개월 평균 역시 183,000,000원이며 최근 거래는 과거 거래 대비 하락했습니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.10	54.48㎡	3	183,000,000원
2024.04	54.48㎡	4	240,000,000원
2021.10	54.48㎡	2	245,000,000원

⛔ 가격 해석 최저가 166,600,000원은 최근 12개월 평균 183,000,000원의 91.0% 수준으로 가격상 여지는 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 대비 24.5% 하락했고, 8세대 소규모 단지라 아파트 대비 환금성은 낮게 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,132,400원
임차인 방원우 보증금	245,000,000원	163,467,600원
최용수 근저당	130,000,000원	0원
기타 권리	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 하락 추세와 환금성을 함께 고려해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 확약서 적용 범위와 말소 절차를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
가격 판단. 과거 평균 거래가보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.
환금성. 에코하우스는 8세대 소규모 다세대로 매도 시 매수층 확인이 필요합니다.
권리 확인. 근저당·가압류·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 물건의 성격은 남는다”

이 물건은 대항력 있는 임차권등기가 있어 보통은 인수 위험이 큰 유형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 핵심 인수 부담은 실질 0원으로 해석됩니다. 다만 최종 판단은 권리뿐 아니라 최근 거래 하락, 소규모 다세대의 환금성, 실제 확약 조건까지 함께 봐야 합니다.

부동산강제경매

임차권등기 확약으로 인수는 줄지만, 환금성이 관건 — 부천 에코하우스 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확약 여부가 핵심

② 시세 비교 — 최근 거래 기준

③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 있어도 물건의 성격은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 3,800만원
2	2026-07-15	대기	1억 6,660만원