인천지방법원 2025타경35052. 김포시 통진읍 서암리 유호팰리스 202동 6층 601호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 김성용은 임대차계약일자 2022.02.12, 확정일자 2022.02.16, 주민등록·점유개시 2022.04.25이고 보증금은 165,000,000원입니다. 2024.05.03 주택임차권등기를 마쳤으며, 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
통상 구조만 보면 위험합니다. 현재 회차 매각가를 72,030,000원으로 가정할 때 집행비용 1,696,540원을 제외한 70,333,460원이 김성용에게 배당되고, 보증금 부족분 94,666,540원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김성용 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약은 김성용에게만 적용되는 조치이며, 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-5 202동 6층601호 · 도로명 경기도 김포시 통진읍 담터로 42 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 601호 |
| 사용승인 | 2018.01.15 |
| 소유자 | 이상철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,033,449원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시결정이 뒤
등기 흐름상 2018.01.30 서경수 명의 소유권보존 후 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2020.04.20 신탁재산이 다시 서경수에게 귀속됐습니다. 이후 이상철이 소유권을 취득했습니다. 김성용은 2022.04.25 전입·점유를 시작했고 2024.05.03 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.11.20 접수됐으므로 김성용 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성용 실제 임차인보증기관 승계 아님 | 601호 전부 주거 (임차권등기) | 2022.04.25 | 2022.02.16 배당요구 2024.05.03 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 확약 적용 실질 인수 0원 |
김성용은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 165,000,000원을 다른 보증기관 신고와 중복 합산할 사안이 아닙니다. 전입일은 경매개시결정보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력·우선변제권 판단은 명확합니다. 다만 매수인 부담 결과만 말소동의 확약으로 달라집니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
유호팰리스201,202동의 실거래는 모두 5건입니다. 전체 평균은 150,400,000원이지만, 2021년·2022년의 170,000,000원대 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 흐름은 2026.02 120,000,000원, 2026.03 115,000,000원이고 최근 12개월 평균은 117,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 46.83㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 52.0㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 53.99㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2021.11 | 52.0㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.08 | 53.99㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.0㎡ 매칭 | 2건 | 117,500,000원 |
현재 최저가 72,030,000원은 최근 12개월 평균의 61.3%입니다. 확약 반영 실질취득도 72,030,000원이므로 최신 거래 115,000,000원과 최근 평균 117,500,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격상 할인 폭이 존재합니다. 다만 최근 12개월 가격이 과거 거래보다 -31.8% 낮아진 하락 추세라는 점을 같이 봐야 합니다. 전체 평균 150,400,000원 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 임차인 김성용 보증금 | 165,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,033,449원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김성용 보증금의 부족분은 94,666,540원으로 매수인 인수 항목에 잡히지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 김성용 임차권은 정확도 규칙상 실질 인수 0원으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 178,033,449원은 현재 가정 배당에서 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 72,030,000원 | 94,666,540원 | 72,030,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,421,000원 | 115,886,578원 | 50,421,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,294,700원 | 130,740,605원 | 35,294,700원 |
확약이 없다면 유찰될수록 김성용에게 배당되는 금액이 줄어 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 그러나 이 사건은 김성용 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로, 확약이 그대로 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원이 유지됩니다. 따라서 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아지고, 대항력 인수형에서 흔히 나타나는 ‘낙찰가가 내려가도 총취득액이 고정되는 구조’가 이 임차인에게는 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진초등학교 북측 인근. 다세대주택·근린생활시설·아파트·농경지가 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.01.15 사용승인, 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·상하수도·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 제한보호구역, 하수처리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 887,500원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 유호팰리스201,202동은 22세대이고 최근 실거래는 115,000,000원·120,000,000원 수준입니다. 최근·과거 거래 추세가 -31.8%인 만큼 매도 시 가격 경쟁력이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김성용의 주택임차권등기 전체에 대한 말소동의인지, 매수인이 별도 부담 없이 말소할 수 있는 조건인지 원문을 대조하세요.
- 배당표와 확약을 분리해서 보기. 배당계산상 미배당 보증금은 94,666,540원이지만, 이 임차인에 대한 실질 인수는 확약 때문에 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 150,400,000원보다 최근 12개월 평균 117,500,000원과 최신 거래 115,000,000원을 가격 판단 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 추세가 -31.8%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 감안해 응찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
- 다세대 환금성. 22세대 규모 단지형다세대주택으로, 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 말고 향후 매도 기간과 가격 경쟁력을 따로 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 일정은 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 승부처는 ‘확약’이다
이 사건을 단순히 “보증금 165,000,000원짜리 대항력 임차인이 있는 위험한 경매”로 보면 절반만 본 것입니다. 반대로 최저가 72,030,000원만 보고 “최근 시세의 61.3%니까 무조건 싸다”고 판단하는 것도 위험합니다. 김성용 임차권은 원칙상 매수인 인수 구조지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원입니다. 그 전제에서는 실질취득 72,030,000원이 최근 실거래 115,000,000원과 최근 12개월 평균 117,500,000원보다 낮아 가격상 메리트가 있습니다.
다만 최근·과거 가격 추세는 -31.8%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 22세대의 단지형다세대주택이라는 환금성 특성도 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약 확인 전에는 권리 보류, 확약이 확인되면 가격 메리트는 있으나 하락장·환금성을 감안한 보수적 입찰”입니다. 가장 중요한 서류는 등기부의 보증금 숫자보다 김성용 임차권에 대한 말소동의 확약서입니다.
