부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35054 · 부천지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 61.30 ㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

155,092,000원 1억 5,509만 감정가 203,000,000원

감정가의 76% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 142,100,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,421만원

최저가의 10% · 14,210,000원

실거래 대비

▼ 34.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.35억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차권 인수 부담은 해소되는 구조이나, 확약 효력 확인이 핵심인 오피스텔 경매입니다.

가격 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균 247,600,000원의 57.4% 수준
권리 임차권등기 보증금 220,000,000원 존재, 주택도시보증공사 말소동의 확약 확인 필요
자금 입찰보증금은 최저가의 10%인 14,210,000원 기준

한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금 220,000,000원이 존재하는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 볼 여지가 있습니다. 최저가는 최근 12개월 거래 평균보다 낮아 가격 매력은 있습니다.

감정가

203,000,000원

최저가

142,100,000원

1회 유찰

실질취득

142,100,000원

확약 적용 전제

핵심지표

임차권 확약

확인 필수

인천지방법원 2025타경35054 사건은 부천 송내동 도원빌리지 2층 201호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 홍영진이며, 2025년 11월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 핵심 권리는 을구 1번 주택임차권입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35054
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 564-1 도원빌리지 2층201호
용도 / 이용상태	오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자	홍영진
감정가 / 최저가	203,000,000원 / 142,100,000원
청구금액	237,938,456원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 임차권 분석 최지혜 임차인은 보증금 220,000,000원, 전입일 2022.04.20, 확정일자 2022.04.20으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 일반적으로 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인 실질취득은 보증금 수준으로 고정될 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 한해 실질 0원 처리 가능성을 검토해야 합니다. 확약 범위 밖 권리는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 현황

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최지혜	220,000,000원	有	有	확약 확인

③ 시세 비교

도원빌리지 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 247,600,000원, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균의 57.4% 수준으로 가격 메리트가 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 대비 -5.5% 하락 추세입니다.

배당 분배

가격 비교

④ 예상 배당

항목	금액
집행비용	2,789,400원
임차인 최지혜 보증금 배당	139,310,600원
주택도시보증공사	0원
소유자 잔여	0원

✅ 긍정 요소 최저매각가가 최근 12개월 평균 거래가격보다 낮고, 확약이 유효하게 적용되면 임차권 인수 부담 없이 접근 가능한 구조입니다.

⛔ 확인 요소 확약서는 반드시 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다. 확약 적용이 되지 않는 경우 임차보증금 부족분 80,689,400원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

주택도시보증공사 말소동의 확약서의 대상과 효력을 확인하세요.
임차권등기 말소 여부와 매각물건명세서 기재 내용을 대조하세요.
확약이 인정되면 실질취득은 낙찰가 기준으로 판단합니다.
오피스텔 이용현황과 임대관계 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인이 승부”

이 물건의 핵심은 단순한 저가 낙찰이 아닙니다. 대항력 있는 임차권이 존재하기 때문에 일반적인 경우라면 보증금 인수 위험이 매우 큽니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 효력을 가지면 위험 구조가 크게 달라집니다. 최종 판단은 확약 범위 확인 후 진행하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

임차권 리스크의 핵심은 ‘확약 확인’ — 부천 도원빌리지 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 현황

③ 시세 비교

④ 예상 배당

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인이 승부”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (10장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 300만원
2	2026-07-15	대기	1억 4,210만원