인천지방법원 2025타경35078. 부천 소사구 괴안동 금산하이빌 비동 203호 다세대주택입니다. 감정가는 1억3,100만원이며 한 차례 유찰되어 최저가는 9,170만원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 거래 2억원 대비 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 말소기준권리 이전 임차권등기가 존재한다는 점이 가장 중요한 분석 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-52 금산하이빌 비동 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 금산하이빌B동 · 전용 54.2㎡ |
| 소유자 | 조정민 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,941,213원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 현재 등기상 확인되는 선순위 권리 구조와 임차권등기의 순위를 함께 확인해야 합니다. 박혜숙 임차권은 을구 순위 5번으로 2024년 5월 8일 등기되었으며, 임대차계약일 2017년 12월 20일, 주민등록일 2018년 1월 29일, 확정일자 2018년 1월 29일로 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 판단됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜숙 | 미상 | 有 | 有 | 확인 필요 |
임차보증금은 등기상 120,000,000원·125,000,000원·131,250,000원으로 기재되어 있으나 최종 보증금 확정은 매각물건명세서 확인이 필요합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 낙찰가와 인수액 합산 구조로 접근해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 매력적이나 권리비용 확인 필요
| 단지 | 금산하이빌B동 |
|---|---|
| 최근 거래 | 2022.08 · 54.2㎡ · 3층 · 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 200,000,000원 (1건) |
| 최저가 대비 | 91,700,000원 / 최근 거래 45.9% |
가격 자체는 최근 거래 대비 낮습니다. 하지만 이 물건은 단순히 최저가와 거래가만 비교할 수 없습니다. 대항력 있는 임차권 부담이 실제로 남는 경우 실질취득액 기준으로 판단해야 하며, HUG 말소동의 확약 적용 여부가 투자 판단을 좌우합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 주택도시보증공사 강제경매 | 144,941,213원 | 89,649,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 박혜숙 임차권등기의 확약 적용 여부와 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 실질취득 계산. 대항력 임차보증금이 남는 구조라면 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 최근 거래는 1건이며 거래시점과 현재 시장 차이를 고려해야 합니다.
- 관리비 확인. 다세대 특성상 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 권리 구조가 먼저다”
금산하이빌 비동 203호는 가격만 보면 상당한 할인 매물이지만, 법원경매에서는 최저가보다 인수 가능한 권리의 존재 여부가 먼저입니다. 박혜숙 임차권은 대항력과 우선변제권이 확인되는 선순위 임차권이며, HUG 확약 적용 여부가 이 물건의 최종 판단 기준입니다. 확약이 정확히 적용된다면 가격 매력은 살아나지만, 확약 범위 밖 부담이 남는다면 실질취득 기준으로 다시 계산해야 합니다.
