인천지방법원 2025타경35087. 부천시 오정구 고강동 에코빌 102동 5층503호, 다세대 물건입니다. 소유자 서귀환은 2021.05.18. 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 272,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 133,280,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 임차인 맹민재가 2021.05.04. 전입·점유를 시작했고 2021.04.12. 확정일자를 갖춘 보증금 300,000,000원의 임차인이라는 점입니다.
말소기준은 2022.02.25. 부천시 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2021.05.04.이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차인은 배당요구도 했지만 현재 최저가 기준 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못합니다. 따라서 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담이 크게 내려가지 않는 대항력 임차인 인수형의 전형적인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 102동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.64㎡ |
| 소유자 | 서귀환 (2021.05.18. 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 에코빌 · 24세대 · 2018.01.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 대항력’
과거 경서농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당은 2021.05.04. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.02.25. 부천시 압류이고, 2025.11.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 주택임차권 역시 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 임차인의 대항력은 임차권등기일 2023.06.07.이 아니라 실제 전입·점유일 2021.05.04.을 기준으로 봐야 합니다. 따라서 등기 자체가 말소된다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라진다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 맹민재 | 건물의 전부 | 300,000,000원 | 2021.05.04 / 2021.04.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
맹민재는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 300,000,000원이며 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 회차 매각대금 133,280,000원에서 집행비용 2,665,920원을 제외하면 임차인 예상배당은 130,614,080원에 그쳐 169,385,920원이 부족합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에코빌의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 284,583,333원이지만, 과거 350,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 데이터가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 252,500,000원, 최신 거래는 2023.07. 215,000,000원이며 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -16.0%입니다. 즉 확인된 거래 흐름 자체가 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 44.68㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.11 | 46.64㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 44.68㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.03 | 44.68㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 46.64㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 46.64㎡ | 5 | 262,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 252,500,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 52.8%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건에서는 투자 판단의 핵심 지표가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 300,000,000원이고 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 커집니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 보증금 300,000,000원 수준에서 사실상 고정되며, 이를 최근 평균 252,500,000원이나 최신 거래 215,000,000원과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,920원 |
| 1. 임차인 맹민재 보증금 | 300,000,000원 | 130,614,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 부족분은 169,385,920원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 300,000,000원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 건 낙찰가, 올라가는 건 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 133,280,000원 | 169,385,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,296,000원 | 208,783,328원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 65,307,199원 | 236,268,331원 | 0원 |
일반적인 경매라면 유찰이 늘수록 매수원가가 낮아집니다. 하지만 이 사건은 반대입니다. 임차인 보증금 300,000,000원이 낙찰가를 웃돌기 때문에, 매각가가 하락할수록 배당 가능한 금액이 줄고 매수인이 떠안을 보증금 부족분이 증가합니다. 3회·4회 유찰을 기다리는 것 자체가 실질취득가를 의미 있게 낮춰주는 전략이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며 에코빌은 24세대입니다.
- 준공. 에코빌 준공일은 2018.01.30.입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지는 평지·가로장방 형태, 지목은 대입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 1,711,000원/㎡이며 토지면적은 182.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·다지구·항공표면·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래 추세. 확인된 최근 거래 흐름은 -16.0%로 하락 추세이며 최신 거래가는 215,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가를 보세요. 133,280,000원이 아니라 대항력 임차보증금 300,000,000원 수준을 시세와 비교해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지, 보증금 부족분 인수를 실제로 차단하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 현재 계산상 임차인 예상배당 130,614,080원, 부족분 169,385,920원입니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 매각가는 낮아져도 인수액은 각각 208,783,328원·236,268,331원으로 증가합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 252,500,000원, 최신 거래 215,000,000원, 추세 -16.0%를 우선 기준으로 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·말소동의 확약서의 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “133,280,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 최저매각가는 감정가의 49%인 133,280,000원입니다. 숫자 하나만 보면 두 차례 유찰로 충분히 싸진 물건처럼 보입니다. 그러나 임차인 맹민재는 말소기준 2022.02.25.보다 앞선 2021.05.04. 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 300,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후 부족분도 169,385,920원입니다.
따라서 이 물건은 최저가 133,280,000원과 시세를 비교할 사건이 아닙니다. 보증금 인수까지 반영한 실질취득 약 300,000,000원 수준을 최근 12개월 평균 252,500,000원·최신 거래 215,000,000원과 비교해야 합니다. 거래 추세까지 -16.0%인 만큼 가격 측면은 보수적으로 봐야 합니다. 유찰 할인은 커 보이지만, 실질취득은 최근 시세보다 높은 대항력 인수형 다세대. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 말소동의 확약서가 실제로 대항력과 미배당 보증금 인수까지 제거하는지 확인하는 것입니다.
