인천지방법원 2025타경35108. 김포시 사우동 울루물루타운하우스 206동 1층 101호, 전용 50.895㎡의 단지형다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 110,250,000원으로 감정가 225,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 임차권자 나서영은 2021.10.08 주민등록, 2021.09.28 확정일자를 갖고 있고 말소기준 2022.07.28보다 앞섭니다. 보증금은 245,000,000원이며 배당요구도 한 상태라 우선변제를 받되, 현재 회차에서 배당되지 못하는 137,093,500원은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
따라서 이 사건에서 “최저가 110,250,000원”은 가격 판단의 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 제공된 회차별 계산에서도 현재 회차 인수 137,093,500원, 3회 유찰 시 169,614,150원, 4회 유찰 시 192,349,905원으로 증가합니다. 낙찰가가 싸지는 만큼 인수가 커져 총 취득부담이 약 245,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1309-6 울루물루타운하우스 206동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형다세대주택) · 전용 50.895㎡ · 지하1층·지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이성일 (2021.10.12. 거래가 245,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,527,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 울루물루타운하우스205동206동 · 24세대 · 2016.05.11 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차인
현재 권리분석의 기준은 2022.07.28. 국의 압류입니다. 나서영은 그보다 앞선 2021.10.08에 주민등록을 마쳤고, 점유개시일도 2021.10.07, 확정일자는 2021.09.28입니다. 이후 2023.10.10 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 경매 매각으로 등기 자체는 소멸하더라도, 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금의 매수인 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나서영 | 2021.10.08 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 137,093,500원 위험 |
| DONG JIAXUAN | 2024.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG MEI | 2024.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| AN JINZI | 2024.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| DONG TIANLONG | 2024.06.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 5명입니다. 나서영 외 4명은 2024.06.13 또는 2024.06.17 전입으로 말소기준 2022.07.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이 4명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 매수인 인수의 핵심은 이들이 아니라 선순위 나서영의 미배당 보증금입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
동일면적 50.9㎡ 거래는 5건이며, 거래가격은 150,000,000원부터 300,000,000원까지 분포합니다. 시세지표의 최근12m 평균은 258,000,000원, 최신 거래는 2022.06의 295,000,000원입니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 110,250,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금과 결합된 실질취득 약 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 50.9㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2022.02 | 50.9㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.02 | 50.9㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 50.9㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 50.9㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 258,000,000원 |
실질취득 기준 245,000,000원은 최근12m 평균 258,000,000원의 약 95.0%, 최신 거래 295,000,000원의 약 83.1%입니다. 따라서 최저가 기준 42.7%만 보고 “시세의 절반도 안 되는 급매”라고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수까지 합친 실질취득 기준으로는 평균 대비 할인폭이 크지 않습니다. 게다가 비교 거래의 최신 시점이 2022.06이므로 입찰 시 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 나서영 보증금 | 245,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 268,527,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 나서영 보증금 부족분 137,093,500원이 매수인 인수로 계산되어 있으며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 268,527,318원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락을 인수액이 상쇄
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,250,000원 | 137,093,500원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 77,175,000원 | 169,614,150원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 54,022,500원 | 192,349,905원 | 감정가 24% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 206동 1층 101호입니다.
- 입지. 김포고등학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스시설, 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역·제한보호구역 및 교육환경 관련 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 926.0㎡, 공시지가 1,106,000원/㎡이며 완경사·사다리형 토지입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모의 단지형다세대주택이고 동일면적 거래표본은 5건입니다. 최신 거래가 2022.06이므로 매도 시 환금성과 가격 확인을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 110,250,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금과 결합된 실질취득 약 245,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 나서영 미배당 확인. 현재 예상 인수액 137,093,500원이 실제 매각물건명세서와 배당요구·임차권등기 내용에 그대로 대응하는지 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 회차별 인수 재계산. 유찰되면 낙찰가와 함께 인수액이 바뀝니다. 낙찰가만 낮춰 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 현재 점유관계 확인. 나서영 외 4명의 전입이 확인되며, 이들의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유·인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 실질취득 약 245,000,000원은 최근12m 평균 258,000,000원에 근접합니다. 최저가 대비 할인율 42.7%만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 거래 시점 확인. 동일면적 최신 거래가 2022.06이므로 2026.08.26 입찰가격을 정할 때 과거 거래가격을 그대로 현재 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1억대 낙찰”이 아니라 “2억대 실질취득”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 낙찰가는 110,250,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 나서영의 보증금은 245,000,000원입니다. 현재 회차에서는 107,906,500원이 배당되고 137,093,500원이 부족해 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 77,175,000원, 54,022,500원으로 내려가지만 인수액은 각각 169,614,150원, 192,349,905원으로 커집니다.
따라서 이 물건을 “감정가 225,000,000원짜리를 110,250,000원에 사는 경매”로 보면 판단이 틀어집니다. 실질적으로는 보증금 245,000,000원 수준의 취득부담을 지는 경매로 봐야 합니다. 그 기준으로 보면 최근12m 평균 258,000,000원보다 낮기는 하지만 할인폭은 크지 않고, 거래표본도 5건이며 최신 거래가 2022.06입니다. 여기에 2회 유찰, 다세대주택의 환금성, 현재 확인되는 5명의 점유관계까지 함께 보면 낮은 최저가만으로 공격적으로 접근할 사건은 아닙니다. 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수와 실제 현재 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
