부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35125 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트조 49.31㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

192,528,000원 1억 9,252만 감정가 252,000,000원

감정가의 76% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 176,400,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,764만원

최저가의 10% · 17,640,000원

실거래 대비

▲ 54.6% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.25억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 대항력 인수 가능성이 핵심인 다세대 물건입니다.

가격 최저가 176,400,000원이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 검토 필요
자금 입찰보증금 약 17,640,000원 · 인수 가능 금액 111,869,600원
리스크 주택임차권등기 존재. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 최저가는 낮아졌지만 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임수현의 보증금 285,000,000원이 존재하며, 현재 회차 배당 기준 부족분 111,869,600원의 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 관련 서류 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

252,000,000원 / 176,400,000원

1회 유찰

실거래 최근 평균

240,000,000원

최근 12개월 1건

실질취득 검토

288,269,600원

최저가+인수 가능액

매수인 인수

111,869,600원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경35125. 부천시 소사구 심곡본동 해담캐슬 비동 403호 다세대주택입니다. 2018년 준공된 집합건물이며, 소유자는 사형택입니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 일반 채권자가 아니라 주택임차권등기입니다. 임수현은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 임차인으로 대항력과 우선변제권이 기재되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35125 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-507 해담캐슬 비동 4층403호
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(다세대주택)
소유자	사형택
감정가 / 최저가	252,000,000원 / 176,400,000원
신청채권 / 청구액	주택도시보증공사 / 285,000,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2021.11.05 압류입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 3번 주택임차권은 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있으며, 임차인 임수현의 보증금 285,000,000원이 핵심 위험입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	권리	판단
임수현	285,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	인수 가능성

⚠️ 인수 구조 현재 최저매각가 176,400,000원 기준 임차인 배당 예상액은 173,130,400원이며 부족분 111,869,600원은 매수인 부담 가능성이 있습니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격보다 실질취득 기준

해담캐슬B 동일 면적 거래는 최근 거래 기준 240,000,000원이며 전체 거래 평균은 263,500,000원입니다. 단순 최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 비용은 시세보다 높아질 수 있습니다.

매각대금 배분

최저가 vs 실질취득 vs 시세

임차보증금 인수 가능성을 반영해 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
임차권 검토. 임차권등기 말소 여부와 배당표를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가만 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
환금성. 12세대 소규모 다세대이며 거래 표본이 제한적입니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 위험을 먼저 본다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 감정가보다 낮아졌지만, 핵심 변수는 가격이 아니라 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 만큼 확약 여부와 실제 인수 범위 확인 전에는 안전한 할인 매물로 보기 어렵습니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 입찰 전략을 세워야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 해담캐슬 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격보다 실질취득 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 위험을 먼저 본다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 5,200만원
2	2026-07-15	대기	1억 7,640만원