춘천지방법원 2025타경302. 고성군 토성면 원암리 7-12의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 감정요항상 주택 및 창고로 이용 중인 경량철골구조 단층 건물이며, 토지면적은 1,014㎡입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2016년 10월 14일 설정된 고성군산림조합의 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 박봉준의 근저당권 960,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 등재 임차인은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자와 대항력 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 7-12 · 강원특별자치도 고성군 토성면 용원로 508-69 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고용 건물 |
| 토지 | 1,014㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 경량철골지붕 단층 · 위생·급배수·유류보일러 난방설비 |
| 소유자 | 김길자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 331,321,380원 / 231,925,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박봉준 / 836,821,917원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2016년 고성군산림조합 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 설정된 박봉준의 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인은 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 231,925,000원으로 감정가 331,321,380원의 70%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 231,925,000원입니다. 그러나 인근의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래값이 확인되지 않아, 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 231,925,000원 | 227,878,050원 | 797,121,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 162,347,500원 | 159,274,635원 | 865,725,365원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 113,643,250원 | 111,252,244원 | 913,747,756원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 권리관계에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 미배당은 채권자의 미회수액이지 낙찰자가 추가로 지급하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,046,950원 |
| 1. 근저당 · 고성군산림조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박봉준 | 960,000,000원 | 162,878,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 고성군산림조합 근저당은 전액 배당되고, 박봉준 근저당은 162,878,050원만 배당되어 797,121,950원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 토지. 면적 1,014㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 완경사 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 94,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물. 주택 및 창고로 이용 중인 경량철골구조 단층 건물입니다. 외벽은 목재 사이딩, 내부는 벽지·판넬·타일, 창호는 플라스틱 섀시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비와 유류보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 접근성. 감정요항에는 인접지를 통해 도보 접근할 수 있고, 버스정류장 거리와 운행상태를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 토지정보에는 가축사육제한구역 포함, 보전산지·준보전산지 및 생산관리지역 접함으로 표시되어 있습니다. 건축·증축·용도변경 가능 범위는 관할기관 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 제시외 부분의 위치·구조·면적을 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정 대상 동일성. 등기상 원암리 7-12와 감정요항의 산북리 기호 1~6 기재가 같은 사건의 어떤 물건번호에 해당하는지 감정평가서·매각목록·도면으로 확인하세요.
- 점유·임대관계. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 점유자 면담, 보증금·전입일·확정일자와 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 차량 진입과 법적 통행. 감정요항은 인접지를 통한 도보 접근으로 기재합니다. 차량 진입, 현황도로의 폭과 소유관계, 통행권·도로지분 유무를 확인하세요.
- 경계·제시외 건물. 1,014㎡ 토지 경계와 주택·창고·제시외 건물의 위치가 지적도 및 매각목록과 일치하는지 측량도와 현장에서 대조하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역과 인접 산지 규제가 건축·개발·영업에 미치는 영향을 고성군 담당부서에서 확인하세요.
- 소음·보호구역. 감정요항에 제한보호구역과 군사격장 소음대책구역 제3종구역이 기재된 토지가 있으므로 실제 매각 토지에 적용되는지 토지이용계획확인원으로 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%일 뿐입니다. 원암리와 인접 지역의 유사 단독주택·토지 실거래, 건물 상태와 철거·수선비를 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 기일 결과. 기록상 매각기일은 2026.07.08입니다. 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 기일은 법원 사건 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원과 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 보수적으로”
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준이 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 231,925,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 비교 실거래가 확인되지 않고, 임대관계가 미상이며, 농촌형 접근성과 토지 규제, 제시외 건물, 감정요항의 대상지 표시까지 확인할 사항이 많습니다.
권리 안전성은 긍정적이지만 가격 메리트는 미확인. 현장과 원본 문서가 일치하고 점유·통행·규제 문제가 해소된 뒤, 주변 실거래와 수선비를 반영한 금액에서만 입찰을 검토해야 하는 보수적 접근형 물건입니다.