춘천지방법원 2025타경304. 속초시 동명동 ‘속초아이파크스위트’ 9층 903호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 주위에는 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 소재합니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2023년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 조영준 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025년 한선아 씨가 강제경매를 신청했으며, 제공된 권리분석상 이 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하고 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 223,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 현재 76,489,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 자료가 없어 최저가가 현재 시장가격보다 실제로 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 생활숙박시설 이용과 객실 위탁 운영관리 구조는 일반 주거용 집합건물과 환금성·운영조건이 다를 수 있어 가격만으로 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 9층 903호 · 도로명 강원특별자치도 속초시 중앙로 266 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설 · 지하2층, 지상27층 중 9층 903호 |
| 소유자 | 조영준 · 거래가액 209,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 76,489,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한선아 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
임차인으로 특정된 신고자는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 있다면 보증금·확정일자 등 대항력 판단에 필요한 요소가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유·임차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인으로 특정된 신고자 없음 · 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 확인된 승계 없음 |
② 가격 — 많이 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 76,489,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 53,542,300원, 5회 유찰 시 37,479,610원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 현재 최저가가 시장보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,776,802원 |
| 2. 경매개시결정 · 한선아 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,712,198원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 청구액은 전액 배당되는 것으로 계산돼 있으며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동명항 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 무난한 편입니다. 서측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·냉난방·승강기·스프링클러·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며, 중로1류와 접하고 가축사육제한구역·준보전산지에 해당합니다. 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조, 지하2층·지상27층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 세 차례 유찰된 생활숙박시설이라는 점과 위탁 운영관리 구조를 함께 봐야 하며, 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인으로 특정된 신고자는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 위탁 운영관리 확인. 주식회사 속초아이파크 스위트 호텔 앤 리조트의 객실 위탁 운영관리 내용이 실제 매수 후 이용·운영에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가는 감정가의 34%지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율을 동일시하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 53,542,300원, 5회 유찰 시 37,479,610원으로 내려가지만, 회차가 낮아질수록 무조건 가치가 좋아진다는 뜻은 아닙니다.
- 배당 구조. 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 청구액 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 운영·점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 상당히 간결합니다. 이미 말소된 신탁등기 이후 조영준 씨가 소유권을 취득했고, 한선아 씨의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 10,000,000원도 현재 및 추가 유찰 시나리오에서 전액 배당됩니다.
반면 투자성은 별개입니다. 감정가 223,000,000원에서 76,489,000원까지 낮아진 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교자료가 없고, 생활숙박시설로 이용 중이며, 객실 위탁 운영관리 사실과 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”이라는 장점과 “가격·운영·환금성 검증이 필요한 생활숙박시설”이라는 리스크를 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 3회 유찰만 보고 가격까지 싸다고 결론내리기에는 근거가 부족합니다.
