춘천지방법원 2025타경304. 속초시 동명동 ‘속초아이파크스위트’ 9층 903호로, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중인 근린시설입니다. 등기에는 근저당권과 압류가 없고, 2025.11.13. 한선아의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 별도의 권리도 없어 경매 절차가 완료되면 경매개시결정은 소멸하고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 등기보다 이용 형태입니다. 매각물건명세서에는 주식회사 속초아이파크 스위트 호텔 앤 리조트가 객실을 위탁 운영관리한다고 기재돼 있습니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상인 만큼, 일반적인 소유자 직접 점유 물건으로 단정해서는 안 됩니다. 운영계약의 존속 여부와 객실 인도 방식, 미정산 운영수익·관리비가 있는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 제9층 제903호 도로명: 강원특별자치도 속초시 중앙로 266 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 생활숙박시설로 이용 중 · 지하 2층, 지상 27층 중 9층 |
| 소유자 | 조영준 (2023.06.21. 소유권이전·신탁등기말소, 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한선아 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
신고된 임차인은 0명이며, 근저당권과 압류도 없습니다. 2023.05.10. 주식회사하나자산신탁 명의로 이뤄진 신탁등기는 2023.06.21. 조영준 앞으로 소유권이 이전되면서 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.11.13. 강제경매개시결정이고, 그 이후 별도의 등기 권리는 없습니다. 따라서 등기와 배당자료를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 시세 우위는 미확정
현재 최저매각가는 156,100,000원으로 감정가 223,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 매각가격은 109,270,000원, 3회 유찰 시에는 76,489,000원으로 제시돼 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 같습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 156,100,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 109,270,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 76,489,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 특히 생활숙박시설은 객실 운영수익, 관리비, 운영사 정산조건과 실제 매매 가능성이 가격에 직접 영향을 주므로, 일반 주거용 부동산의 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,985,400원 |
| 1. 경매신청채권 · 한선아 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,114,600원 |
현재 최저가에서는 신청채권자의 청구금액 10,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 143,114,600원이 잔여 교부되는 구조입니다. 배당자료상 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 시 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 동명동 소재 동명항 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 무난한 편입니다. 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 이용 형태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·냉난방·승강기·스프링클러·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 부정형 평지 상업용 건부지이며, 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역·준보전산지에 해당하고 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 위탁운영 조건과 수익성에 따라 매수층이 제한될 수 있어, 동일 건물 거래사례와 운영실적을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위탁운영계약 확인. 주식회사 속초아이파크 스위트 호텔 앤 리조트의 객실 운영관리 계약기간, 해지조건, 수익배분과 객실 반환 절차를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 집행기록을 통해 실제 객실 점유자와 사용 형태를 확인하세요.
- 가격 원본 비교. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 이용형태의 최신 거래가격과 매물가격을 직접 비교하세요.
- 운영수익 검증. 객실 매출, 운영수수료, 관리비, 미정산 수익과 비용을 확인해 실제 순수익을 산정하세요.
- 명도·인도 방식. 일반 주택과 달리 운영사가 객실을 관리하는 구조이므로 낙찰 후 열쇠·비품·예약·운영권 인계 절차를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 상품은 단순하지 않다
이 사건은 등기 권리만 보면 어렵지 않습니다. 근저당권과 압류가 없고 신고된 임차인도 없어, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구금액도 현재 회차는 물론 2회·3회 유찰 시나리오에서도 전액 배당됩니다.
그러나 물건은 생활숙박시설이고 현재 객실 위탁 운영관리 구조입니다. 실거래 비교수치도 확인되지 않아 최저가 156,100,000원이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 운영구조는 보류입니다. 운영계약·점유·수익·관리비와 동일 건물 거래사례를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다.