춘천지방법원 2025타경306. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-8의 단독주택 + 토지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층으로 2020.10.21. 사용승인됐고, 단독주택 용도이나 현재는 공실입니다. 토지는 350㎡, 지목은 대이며 생산관리지역에 속합니다. 말소기준은 2022.06.30. 설정된 고성군산림조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤의 김정숙 근저당권, 국세·지방세 등 압류, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
이번 물건에서 권리보다 더 주의할 지점은 가격 검증과 환금성입니다. 감정가 252,206,300원에서 2회 유찰돼 최저가는 123,581,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 단독주택·토지라는 용도, 현황 공실, 인근의 농경지·임야 혼재, 대중교통 불편까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-8 · 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 246 |
| 용도 / 현황 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 용도이나 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 2020.10.21. 사용승인 |
| 토지 | 350㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 |
| 감정가 / 최저가 | 252,206,300원 / 123,581,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 150,384,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 배당계산상 매수인이 인수할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 말소기준은 2022.06.30. 고성군산림조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이후 김정숙 근저당권 390,000,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 387,584,000원 및 각 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 123,581,000원으로 감정가 252,206,300원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 86,506,700원(감정가 34%), 4회 유찰 시 60,554,689원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 최근 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 대상은 공동주택이 아니라 단독주택 + 토지이고, 감정평가상 주변은 단독주택·농경지·임야와 피움힐링파크 등이 혼재합니다. 대중교통도 불편한 것으로 조사돼 매각가율과 실제 환금성을 분리해 검토할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,530,134원 |
| 1. 근저당 · 고성군산림조합 | 156,000,000원 | 121,050,866원 |
| 2. 근저당 · 김정숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 933,584,000원 중 121,050,866원이 채권자에게 배당되고, 812,533,134원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 고성군산림조합의 청구액 150,384,540원도 현재 예상배당 121,050,866원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 “피움힐링파크” 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야·피움힐링파크 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근은 가능하나 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택 용도이나 현재 공실입니다. 1층은 거실·보일러실·화장실 등, 2층은 거실·방·창고 등으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 노출콘크리트마감, 창호는 PVC 샷시 이중창 구조이며 위생·급배수·개별난방 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 350㎡, 지목 대, 생산관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물의 위치와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 입찰 직전 현황과 점유관계가 달라졌는지 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 예상배당 순서와 금액이 변동될 수 있습니다.
- 환금성 점검. 단독주택·토지, 대중교통 불편, 농경지·임야 혼재 입지이므로 향후 매도 기간과 수요층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸돼 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 다만 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가는 123,581,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 최근 시세와 비교할 거래자료가 없습니다. 게다가 단독주택·토지, 현황 공실, 대중교통 불편이라는 특성이 있고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아니라 현장 상태·실제 시세·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
