춘천지방법원 2025타경306. 고성군 죽왕면 야촌리 1022-8의 토지 350㎡와 철근콘크리트구조 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2020.10.21. 사용승인됐고, 감정 당시 주택 용도이지만 현황은 공실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사피움리조트이며, 임차인 신고 내역은 없어 대항력·우선변제권이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다.
권리의 기준점은 2022.06.30. 설정된 고성군산림조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이후 김정숙 근저당, 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 2020년 설정된 채권최고액 672,000,000원의 근저당권이 2022.06.30. 일부포기로 말소된 등기 흐름과 예상배당 계산의 표기가 서로 다르므로, 이 부분은 입찰 전에 등기 원문과 법원 배당자료를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-8 · 도로명주소 곡실평길 246 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 350㎡ · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 2020.10.21. 사용승인 · 현황 공실 |
| 내부 이용 | 1층 거실·보일러실·화장실 등 / 2층 거실·방·창고 등 |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 252,206,300원 / 176,544,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 150,384,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 등기·배당 대조 필요
말소기준 이후에는 김정숙의 채권최고액 390,000,000원 근저당권, 서울보증보험의 청구금액 387,584,000원 가압류, 국세·지방세 및 공과금 압류, 고성군산림조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 당해세가 존재하면 배당대금에서 먼저 차감되어 담보권자와 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 176,544,000원으로 감정가 252,206,300원의 70%입니다. 감정가보다 75,662,300원 낮아졌지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 단독주택은 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 부속건물과 활용 가능성에 따라 가격 편차가 크기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,544,000원 | 70% | 1,432,311,616원 |
| 2회 유찰 시 | 123,580,799원 | 49% | 1,484,533,332원 |
| 3회 유찰 시 | 86,506,559원 | 34.3% | 1,521,034,559원 |
현재 회차에서는 신청채권액 150,384,540원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시 배당액은 121,050,668원, 3회 유찰 시에는 84,549,441원으로 줄어 신청채권도 전액 회수되지 않습니다. 이는 채권자의 회수 문제이지 매수인의 직접 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 유찰이 반복된다고 해서 자동으로 시세보다 싸지는 것은 아니므로, 인근 단독주택 매매사례와 토지 가격, 건물 보수비를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,271,616원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고성군산림조합 | 672,000,000원 | 173,272,384원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 고성군산림조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 김정숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,605,584,000원 중 채권자 예상배당은 173,272,384원이며, 미배당액은 1,432,311,616원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고성군 죽왕면 야촌리 소재 피움힐링파크 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야·피움힐링파크 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 주택으로, 외벽과 1층 내부는 노출콘크리트 마감, 2층은 벽지 마감이며 PVC 샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지 350㎡, 완경사 사다리형 토지이며 도로 조건은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공실 단독주택으로 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고, 토지·건물 상태와 개별 입지에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 제시외 건물과 입찰 체크리스트
- 등기 원문 대조. 2020년 근저당권의 일부포기·말소 범위와 2022년 근저당권의 말소기준 지위를 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당 관계 확인. 예상배당표의 을구 1번 배당 표기와 실제 신청채권·담보권 관계를 매각물건명세서와 채권계산서에서 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세의 종류와 금액, 배당 선순위 여부를 관할 기관과 법원 기록에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 약 18.6㎡ 창고와 약 12.5㎡ 콘크리트조 부분의 소유관계, 건축허가·사용 가능 여부, 철거 또는 보수 비용을 현장에서 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 장기간 공실 여부, 누수·동파·난방설비·급배수 상태, 노출콘크리트 균열과 내부 마감 상태를 직접 점검하세요.
- 토지 활용 검토. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 규제가 증축이나 용도 변경, 추가 개발 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아닌 인근 단독주택과 토지 거래, 예상 보수비·취득비용·재매각 기간을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제다
이 물건은 임차인 없이 공실이고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼, 임차보증금 승계형 사건에 비하면 권리분석 구조가 단순합니다. 감정가 252,206,300원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 176,544,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 단독주택은 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 인근 환경과 불편한 대중교통, 생산관리지역 등 토지 규제, 공실 건물 상태, 제시외 건물과 세금 압류, 등기 흐름과 예상배당표의 확인 지점이 동시에 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 확인 전 보류입니다. 할인율보다 원문 대조와 실제 환금성을 우선해야 하는 보수적 접근형 물건입니다.
