춘천지방법원 2025타경310. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-14에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 대상 토지는 350.0㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 2층 주택입니다. 소유자는 주식회사피움리조트로 기재되어 있습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2022.06.30 설정된 고성군산림조합 근저당권(채권최고액 156,000,000원)입니다. 그 뒤 김정숙 명의 근저당권과 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 등기상 권리 소멸과 실제 취득 위험의 해소는 구분해야 합니다. 국세·지방세 압류는 배당순위에 영향을 줄 수 있고, 임대관계가 미상인 만큼 미확인 점유자의 대항력 가능성도 별도로 점검해야 합니다. 특히 이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가격 대비 할인폭으로 해석하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인

핵심은 2022.06.30 고성군산림조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 김정숙 근저당권, 서울보증보험 가압류 및 각종 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정되었던 2020년 고성군산림조합 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재의 말소기준권리와 구분해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

현재 최저매각가는 116,047,000원으로 감정가 236,831,600원의 49%입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 상당한 가격 조정이 이루어졌습니다.

하지만 이 주택의 최근 실거래 평균이나 개별 비교 거래가격은 확인되지 않습니다. 그러므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 건물의 상태와 농촌지역 입지를 감안하더라도 적정한지에 대해서는 가격 검증이 필요합니다.

유찰 회차별 금액은 매각 시나리오이며 실제 매각 결과나 향후 최저가를 확정하는 값이 아닙니다. 매수인 인수 0원 역시 기존 배당가정을 적용한 수치로, 미확인 임차인·세금·취득 부대비용은 별도 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,047,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,424,658원을 제외한 113,622,342원이 고성군산림조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 뒤에 설정된 김정숙 근저당권과 서울보증보험 가압류에는 배당할 재원이 남지 않습니다.

신청채권자 고성군산림조합의 청구액은 150,384,540원이므로, 이 배당가정에서는 신청채권자 역시 청구액 전부를 회수하지 못합니다. 채권최고액 기준으로 계산한 전체 미배당액은 819,961,658원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

위 배당은 채권최고액 및 기재된 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세·국세·지방세·국민건강보험공단 채권의 실제 우선순위, 최우선변제 대상 임차인, 실제 채권잔액 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 일반 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미도 아닙니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 야촌리 경로당 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지·자연림·단독주택 등이 분포하는 농촌지대입니다. 도심형 공동주택과는 별개의 입지 평가가 필요합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입하는 지역입니다. 실제 진입도로의 폭과 차량 교행, 현장 접근성을 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 350.0㎡, 지목은 대이며 지형은 완경사·가로장방입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
• 토지이용규제. 생산관리지역이며 준보전산지 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 가축사육제한구역은 소 100m에서 250m 지역, 250마리 미만 관련 제한이 기재되어 있으므로 실제 이용·개발 계획에 따라 관할 조례를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 25,200원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 부동산의 실제 매매가격이나 경매 적정가를 직접 나타내는 값은 아닙니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 노출콘크리트, 내벽은 노출콘크리트 및 시멘트블럭·벽돌쌓기 마감 등으로 조사되었습니다.
• 욕실 마감. 욕실 부분의 타일 마감이 되어 있지 않은 상태가 확인됩니다. 건물 마감 완성도와 추가 공사 범위, 실제 사용 가능 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
• 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비는 설치되어 있으나 정상 작동 여부를 재확인하도록 기재되어 있습니다. 배관·난방·급배수 등의 정상 작동 여부가 확인되기 전에는 추가 보수비용을 배제하기 어렵습니다.
• 일괄매각 범위. 본건은 제시외 건물을 포함하여 일괄매각합니다. 대지 조성을 위한 석축 등은 토지가치에, 제시외 건물은 목록 2 건물에 포함하여 평가되었습니다. 현장 건물과 감정평가상 포함 범위가 일치하는지 대조해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 마감 및 설비의 정상 상태를 보장하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 농촌지역 단독주택은 매수 수요가 개별적이고 건물의 활용도·상태·토지 규제에 따라 매도가격이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 향후 재매각 가능성과 예상 매각기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 대비 할인율 재검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 시장가격 대비 저렴한지는 확정되지 않았습니다. 인근 주택·토지의 실제 거래 사례와 해당 주택의 미완성 마감 및 수리비를 함께 비교하세요.
• 점유자·임차관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유 내역을 대조하고 실제 점유자, 전입세대, 보증금 및 대항력 유무를 확인하세요. 점유자가 존재할 경우 명도 절차도 검토해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 속초세무서 및 고성군의 체납 관련 압류에 대하여 교부청구 내역과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 국민건강보험공단 압류도 별도 확인 대상입니다.
• 공동담보 범위 확인. 말소기준 근저당권에는 본건 토지의 공동담보가 기재되어 있고 후순위 근저당권에도 공동담보목록이 있습니다. 건물 등기와 토지 등기를 각각 대조하고 일괄매각 대상 전체의 권리관계를 확인하세요.
• 제시외 건물과 석축. 매각에 포함되는 건물·석축의 실제 위치와 감정평가 범위를 확인하세요. 토지 경계, 구조물 상태, 향후 유지관리 부담도 중요합니다.
• 욕실 및 설비 현장 확인. 욕실 타일 미마감 상태와 위생·난방설비의 작동 여부를 점검하세요. 추가 공사비는 감정가와 별개로 실질취득 비용에 영향을 줍니다.
• 토지이용 제한. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역의 제한을 확인하고, 계획하는 이용 방식에 허가 또는 신고가 필요한지 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 다음 유찰 가정 가격은 81,232,900원, 그다음 유찰 가정 가격은 56,863,030원입니다. 다만 추가 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰을 전제로 투자수익을 확정해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 직접 확인하세요. 배당 추정치와 실제 배당순위의 차이도 검토해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 실제 취득가치

춘천지방법원 2025타경310은 감정가 236,831,600원에서 2회 유찰되어 최저가 116,047,000원까지 조정된 고성군의 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 표면적으로는 감정가의 49%라는 가격이 눈에 들어옵니다.

권리관계에서는 2022.06.30 설정된 고성군산림조합 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류의 우선배당 문제와 미확인 임대관계는 별도로 검토해야 합니다.

건물 자체에도 확인할 사항이 있습니다. 욕실 타일 마감이 완료되지 않았으며 위생·난방설비의 정상 작동 여부도 확인이 필요합니다. 일괄매각되는 제시외 건물과 석축의 범위, 생산관리지역 등 토지이용 제한, 농촌지역 단독주택의 향후 환금성까지 종합해야 합니다.

결론은 가격 검증과 현장 확인을 전제로 한 신중한 접근입니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만 실제 시장가격과 비교하지 않은 상태에서 저가 낙찰 기회라고 확정할 수는 없습니다. 미확인 점유자의 대항력 여부, 세금 우선권, 건물 보수비와 환금성을 확인한 뒤에야 현재 최저가 116,047,000원의 실질적인 매입가치를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제로 얼마의 가치를 안전하게 취득하느냐입니다.