춘천지방법원 2025타경310. 고성군 죽왕면 야촌리의 토지 350㎡와 철근콘크리트구조 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현재 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물과 대지 조성을 위한 석축도 평가에 포함됐습니다. 최저가는 감정가 236,831,600원에서 한 차례 유찰돼 165,782,000원까지 내려왔습니다.
표면적으로는 감정가보다 71,049,600원 낮지만, 동일·인근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 농경지·자연림· 단독주택이 혼재한 농촌지대이고 개별 운송수단 의존도가 높아, 일반적인 도심 주택보다 환금성 검토가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경310 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-14 · 곡실평길 246-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 주택 이용 중 |
| 토지 | 대 350㎡ · 생산관리지역 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,831,600원 / 165,782,000원 (1회 유찰, 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 150,384,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 석축 등은 토지가치에 포함 |
① 권리 흐름 — 을구 3번이 말소기준, 다만 배당표와 원문 대조 필요
등기 흐름상 2020.11.27 설정된 을구 1번 고성군산림조합 근저당 672,000,000원은 2022.06.30 일부포기를 원인으로 말소등기가 접수됐고, 같은 날 설정된 을구 3번 고성군산림조합 근저당 156,000,000원이 말소기준권리로 제시됩니다. 이후 김정숙 근저당, 국세·건강보험·지방자치단체 압류, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 필요
임차인 신고 내역은 없고 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 확인해야 합니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 점유 및 명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격과 회차 — 70% 할인만으로 ‘저가’라고 판단할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70.0%인 165,782,000원입니다. 다음 회차가 진행되면 제공된 시나리오상 116,047,400원(49%), 그다음은 81,233,180원(34.3%)으로 낮아집니다. 그러나 동일 용도와 입지의 실거래 비교값이 없어 감정가 자체가 현재 시장가와 얼마나 부합하는지는 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 165,782,000원 | 162,661,052원 | 1,442,922,948원 |
| 2회 유찰 시 | 116,047,400원 | 113,622,736원 | 1,491,961,264원 |
| 3회 유찰 시 | 81,233,180원 | 79,370,983원 | 1,526,213,017원 |
유찰될수록 입찰금액은 내려가지만 채권 총액 1,605,584,000원에 비해 매각대금이 작아 미배당은 더 커집니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니지만, 배당표와 등기 말소관계의 불일치 및 조세채권 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,120,948원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 고성군산림조합 | 672,000,000원 | 162,661,052원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 고성군산림조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 김정숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,605,584,000원 중 162,661,052원만 배당되고 1,442,922,948원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 1번 말소 범위 확인 결과에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야촌리 경로당 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·자연림·단독주택 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입은 가능하지만 대체로 개별 운송수단을 이용하는 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 노출콘크리트, 내벽은 노출콘크리트·시멘트블럭·벽돌쌓기 마감 등입니다.
- 마감상태. 욕실 부분 타일이 마감되지 않은 상태로 평가됐습니다. 마감공사 비용과 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비가 있으나 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 토지규제. 생산관리지역이며 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물은 목록 건물에, 대지 조성을 위한 석축 등은 토지가치에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 농촌지대 단독주택은 도심 공동주택보다 비교 가능한 거래가 적고 매수층도 제한될 수 있어, 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 말소 범위. 2022.06.30 일부포기 말소가 이 사건 건물과 공동담보 토지에 미치는 범위를 등기사항전부증명서 원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
- 배당표 정합성. 말소기준은 을구 3번으로 제시되지만 예상배당은 을구 1번에 배정됩니다. 매각물건명세서와 채권계산서의 실제 순위를 대조해야 합니다.
- 조세채권. 속초세무서·국민건강보험공단·고성군 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대열람, 사업자등록 점유 여부와 현장 점유자를 확인하세요.
- 미완성 공사. 욕실 타일 미마감과 내벽 상태를 확인하고 마감·보수비를 입찰가에서 차감하세요.
- 설비 작동. 위생·난방·급배수 설비의 정상작동 여부와 동절기 동파·누수 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 평가 포함 범위와 실제 현황, 면적, 이용상태가 매각물건명세서 및 감정평가서 도면과 일치하는지 대조하세요.
- 토지 규제. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역이 향후 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 비율이 아니라 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 건축물 보수비를 합산해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 원문 정합성이 먼저다”
현재 최저가는 165,782,000원으로 감정가보다 30% 낮고, 임차인 보증금 인수도 0원으로 추정됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 말소된 을구 1번 근저당이 예상배당에는 선순위로 반영된 이유를 확인해야 하고, 여러 조세 압류의 우선순위도 점검해야 합니다.
여기에 욕실 타일 미마감, 설비 작동 미확인, 농촌 단독주택의 제한된 매수층이 겹칩니다. 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인 인수는 낮아 보이지만, 권리 원문 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
