인천지방법원 2025타경35514. 부천 원미구 심곡동 ‘다온하브’ 3층 330호, 감정 이용상태가 오피스텔(주거용)인 물건입니다. 감정가는 165,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원입니다. 표면 가격만 보면 절반 이하로 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 할인율보다 임차권과 확약의 범위입니다.
현재 소유자는 손재현이고 2021.10.28 매매를 원인으로 2021.11.26 소유권을 취득했으며 거래가액은 179,000,000원입니다. 이보다 앞선 2021.11.05 오단비의 주민등록·점유가 확인되고, 확정일자는 2021.09.27, 임차보증금은 179,000,000원입니다. 따라서 오단비는 말소기준권리인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 선순위 대항력을 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층 330호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 전용 | 35.334㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 3층 · 사용승인일 2005.03.05 |
| 소유자 | 손재현 (2021.10.28 매매 · 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 부천시 압류와 2025.12.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 오단비는 2021.11.05 주민등록·점유를 갖추고 2021.09.27 확정일자를 받은 뒤 2023.11.07 임차권등기를 마쳤습니다. 즉 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이라, 확약이 없다면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 범위를 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오단비 | 건물 전부 · 2021.11.05 | 179,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
| 강훈 | 전입신고일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 ‘확약 밖 인수’를 먼저 닫아야 한다
다온하브 전용 35.334㎡와 면적이 매칭된 실거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 154,000,000원, 최신 거래는 2022.06의 129,000,000원입니다. 현재 최저가 80,850,000원은 최근12개월 평균의 52.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 38.62㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2021.10 | 35.33㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 154,000,000원 |
확약이 없었다면 상황은 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 최저가 80,850,000원에 오단비 미배당액 100,005,300원을 더하면 총 부담은 사실상 보증금 179,000,000원 수준으로 고정됩니다. 3회 유찰 시에도 매각가 56,595,000원과 인수 123,823,710원이 결합되고, 4회 유찰 시에도 매각가 39,616,500원과 인수 140,496,597원이 결합돼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커집니다. 따라서 확약이 없다면 ‘최저가 49%라 싸다’는 판단은 성립하지 않습니다.
현재는 오단비에 대한 확약 때문에 그 주된 인수액을 실질 0원으로 보므로 알려진 취득원가는 최저가 80,850,000원입니다. 이 금액 자체는 평균 154,000,000원과 최신 129,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건에 불과하고, 강훈의 인수위험이 수치화되지 않았으므로 최종 취득가가 80,850,000원으로 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 오단비 보증금 | 179,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오단비의 부족분은 100,005,300원으로 산출되지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 오단비 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 확약 밖 강훈의 인수위험은 별도이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 ‘오피스텔(주거용)’으로 이용 중입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며, 오피스텔·아파트·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 도로. 건물 남측으로 광로의 간선도로인 부일로에 접하며 동측·북측으로 소로의 지선도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 다온하브 283세대, 사용승인일 2005.03.05이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 오단비 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 강훈 전입·보증금 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 추가 인수액을 판단할 수 없습니다. 이 항목이 해결되기 전에는 총 취득원가를 확정하면 안 됩니다.
- 오단비 배당구조 구분. 배당표상 부족분 100,005,300원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 말아야 합니다.
- 시세 표본 주의. 실거래는 2건이고 최신 거래는 2022.06의 129,000,000원입니다. 현재 최저가와 단순 비교만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 주거용 오피스텔입니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.9회와 거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 경계가 더 중요하다
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰돼 80,850,000원까지 내려왔습니다. 그러나 오단비의 대항력만 놓고 보면 원래는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담이 179,000,000원 수준으로 고정되는 물건입니다. 현재 가격 메리트가 생긴 결정적 이유는 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 오단비 관련 인수가 실질 0원이 됐기 때문입니다.
그럼에도 이 사건을 안전형으로 단정하기는 어렵습니다. 확약은 오단비에게만 적용되고, 별도로 확인된 강훈은 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인을 확인하기 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없는 오피스텔”입니다. 최저가 52.5%라는 숫자보다 강훈의 권리관계를 먼저 닫는 것이 이 사건의 핵심입니다.
