인천지방법원 2025타경35522. 부천시 소사구 송내동 에코그린빌 5층 502호, 전용 47.6㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 190,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 절반 가격처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 2022.09.22 전입한 김선아의 대항력입니다.
김선아는 2022.07.31 임대차계약, 2022.08.05 확정일자, 2022.09.22 주민등록 및 점유개시를 갖추고 보증금 180,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2023.08.18 부천시 압류이므로 전입이 그보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 판정돼 있습니다. 현재 최저가 93,100,000원 가정 시 집행비용 2,075,800원을 먼저 제외하고 임차인에게 91,024,200원이 배당돼, 88,975,800원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 592-14 5층 502호 · 도로명 심곡로34번길 78-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.6㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박현민 · 2022.11.17 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2012.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 대항력 임차인
데이터상 말소기준권리는 2023.08.18 부천시 압류입니다. 김선아의 전입·점유개시일은 2022.09.22로 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.03.18로 말소기준 이후에 등기됐지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 이미 선행해 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것과 보증금 미배당액의 매수인 인수 가능성은 별개로 보아야 합니다.
② 임차인 — 실제 조사 대상 4명
| 임차인·점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선아 | 2022.09.22 | 2022.08.05 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 88,975,800원 인수 가능 |
| DANG VAN TAI | 2025.09.29 | — | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| NGUYEN CAM NHUNG | 2025.11.04 | — | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| HUYNH NGOC TRAN | 2025.11.04 | — | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
DANG VAN TAI, NGUYEN CAM NHUNG, HUYNH NGOC TRAN은 모두 말소기준인 2023.08.18보다 뒤에 전입한 것으로 조사돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 미상이지만, 이들의 전입일 자체가 말소기준 이후이므로 김선아와 같은 선순위 인수형으로 보지는 않습니다. 다만 실제 점유자가 존재하는 만큼 낙찰 후 명도 과정은 별도로 고려해야 합니다.
③ 시세 비교 — 48.5%가 아니라 ‘약 1.8억’을 비교해야 한다
에코그린빌 전용 47.6㎡ 거래 표본은 3건이며 거래가는 190,000,000원~193,000,000원, 평균은 192,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.11의 193,000,000원입니다. 최저매각가 93,100,000원만 놓으면 실거래 평균의 48.5%지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 대항력 임차보증금 인수를 빠뜨리게 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 47.6㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2022.10 | 47.6㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2022.07 | 47.6㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 평균 | 47.6㎡ | 3건 | 192,000,000원 |
대항력 인수형 규칙에 따라 가격 비교의 기준은 최저가 93,100,000원이 아니라 보증금 약 180,000,000원 수준의 실질취득입니다. 180,000,000원은 거래 평균 192,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않습니다. 더구나 거래 표본은 2022.07~2022.11의 3건뿐이므로, 2026.08.26 입찰에서 이를 현재가치처럼 단정해 큰 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 김선아 보증금 | 180,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김선아 보증금 180,000,000원 중 91,024,200원이 예상 배당되고, 부족분 88,975,800원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 에코그린빌은 총 10세대입니다.
- 입지. 부천남중학교 북측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라지붕 5층 건물 중 5층 502호이며 사용승인일은 2012.09.21입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 283.4㎡, 공시지가 1,968,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접하며, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지는 않았습니다. 다만 4층 옥상부분에 판넬조 판넬지붕 단층 테라스 약 12.4㎥의 제시외건물이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 93,100,000원만 보고 192,000,000원 실거래 평균의 48.5%라고 평가하면 안 됩니다. 실질취득은 대항력 임차보증금 약 180,000,000원 수준입니다.
- 김선아 배당 부족분. 현재 회차 예상배당 91,024,200원, 미배당 인수 가능액 88,975,800원을 반드시 입찰가와 함께 계산해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 임차권등기 말소 범위와 대항력 포기 여부를 원문에서 직접 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과. 3회 유찰 시 인수 116,403,061원, 4회 유찰 시 인수 135,602,143원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 총취득액은 보증금 수준에 묶입니다.
- 현재 점유 확인. 현황조사상 DANG VAN TAI, NGUYEN CAM NHUNG, HUYNH NGOC TRAN의 전입이 확인됩니다. 모두 말소기준 이후 전입이지만 명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 시점. 비교 가능한 47.6㎡ 거래는 2022.07~2022.11의 3건입니다. 입찰 전 현재 매매 호가와 추가 거래 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 옥상부분 제시외 테라스 약 12.4㎥의 이용관계와 매각 포함 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “1.8억 보증금”이 먼저다
이 물건의 첫인상은 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 93,100,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 김선아는 말소기준보다 앞선 2022.09.22 전입·점유와 2022.08.05 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인이고, 현재 회차에서 보증금 중 88,975,800원이 미배당으로 남습니다.
따라서 이 물건은 9,310만원에 사는 다세대가 아니라, 약 1억8천만원 수준에서 취득비용이 고정되는 대항력 인수형입니다. 2022년 전용 47.6㎡ 거래 평균 192,000,000원과 비교하면 실질취득 기준이 그보다 낮기는 하지만, 표본이 3건에 불과하고 거래 시점도 2022년입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 중요하지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 미배당 인수를 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 최저가는 싸 보이지만 권리는 단순하지 않고, 승부처는 확약서의 정확한 효력과 인수액 확인입니다.
